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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2018 年 10 月 05 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

用晒熟地唔知點算好

香港政府上周公布2018年10月至12月的賣地計劃,只提供四幅地皮,當中包括兩幅在啟德、一幅大嶼山、一幅大埔,涉及2,630伙單位。連同上兩個季度的土地供應,九個月加起來的供應量,只推出了可建9,840個單位的土地,較預期目標僅達一半,唔合格。

到了目前的情況,最不想發生的劇情還是發生了︰在梁振英當特首的年代,將房屋供應放在「重中之重」,於是將所有香港的熟地挖出來起樓,有幾多熟地就用盡幾多,但搵生地就屢戰屢敗︰新界東北發展計劃唔湯唔水,搞到明年才開始收地,農地開發不成功,開發郊野公園俾人鬧到七彩,填海也沒有填到多少土地。

結果在任期內的2012至2017年,梁振英成功用盡香港熟地,土地供應確實在這幾年內上升;但到他離任後林鄭接棒,就發現手上根本冇乜熟地,生地亦數唔到有多少,於是請「土地供應專責小組」搞了半年大龍鳳,結果就是得出「新界棕地、私人農地、粉嶺高爾夫球場、填海、郊野公園邊陲地帶是香港五個土地供應選項」的偉大結論,但到底如何搵地,例如點樣搞掂棕地及農地業主、填海要填邊度等,搵地小組就說沒有任何建議。

現在香港土地供應的問題,不是WHAT,是HOW。搵地小組搞了半年,得出連小學生都知道的答案,除了浪費政府大量的金錢外,還浪費了半年時間,多場大辯論更引起各利益持份者一連串的對罵,結果除了成功散播政府收地的困難外,不知道帶來甚麽實質的結果。

發展局局長黃偉綸在上周四會見傳媒談話的內容中,說了一句很搞笑的話︰他說搵地小組的工作做得非常好,可以讓大家明白為何社會對土地需求那麼迫切,是一個很大的成就。聽到他說這句話之後,讓我連數日前吃過的飯,都笑到要噴番出來。

由於起樓要三到四年的時間,梁振英在任期內用盡的土地,可以讓新樓供應在2016年至2019年上升,但過了2020年就會下跌。根據屋宇處最新的統計報告,對於「上蓋建築工程動工通知」的住宅單位總數,在2013年及2014年分別只有10,064及6,257個住宅單位,但由於梁振英增加土地供應,在2015年至2017年就推高至18,152、20,842及22,726個,但在2018年1月到7月就只有8,805個單位。估計2018全年「上蓋建築工程動工通知」可能低於15,000個住宅單位,而2019年及2020年就將會更少。

運房局在2017年中的時候,預測在未來三至四年間,可以提供98,000個單位,但這個數字愈縮愈小,最新一期報告已經縮到93,000個單位,主要是已批出熟地但仍未動工的數字大減,去年九月有31,000個單位的已批出熟地仍未動工,但目前就只有17,000個。這證明「生地變熟地、熟地變新樓」的流動鏈開始斷裂,現在香港沒有多少生地,若依靠搵地小組的方向式建議,完成爭論到正式開工起碼要三至五年,變成生地又搞三五年,再變成熟地再多三年,起樓又要三年,加起來已經到2030年之後了。

「土地供應專責小組」搞了半年大龍鳳,結果得出連小學生都知道的結論,可說浪費時間和金錢。