為提供更方便的一站式服務與讀者,星島雜誌集團旗下的東周網、東TOUCH、PCM電腦廣場、CAZ Buyer車買家、JET及Spiral游絲腕表網站將歸納為My-Magazine網站,只需完成以下簡單登記程序,即可以一個電郵地址,享用以上各網站提供的各種會員服務及源源不絕的會員優惠!
submit
submit
主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2018 年 07 月 26 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

「娥六招」主要打擊豪宅 大型發展商可反彈

六月二十九日,特首林鄭月娥宣布六項新的房地產政策,傳媒稱之為「娥六招」,六招中,以「一手樓空置稅」及居屋,綠置居售價與市價脫鈎」最引人注意。政策推出後,不少人都認為無法打壓樓價,林鄭月娥也在立法會上說新措施的目的不是打壓樓價。

話雖如此,香港的地產發展商股在「娥六招」推出後應聲下跌,當然,地產發展商股股價下跌也可以說是跟隨大市而跌,恒生指數在中美貿易戰的陰影之下不斷下跌,人民幣貶值更使到股市下跌速度加快。

「娥六招」肯定對地產發展商不利,否則,在「一手樓空置稅」仍處於討論階段時,地產發展商不會高調地反對。「一手樓空置稅」打擊的是豪宅,一向以來豪宅的銷情都是緩慢的,富豪的數量有限,選擇也多,地產發展商不易一口氣賣光豪宅,得依靠地產代理在香港、在全中國的範圍內尋找買家,慢慢的尋找,慢慢的賣,愈賣愈貴,使到早一些時候買入的人感到高興。現在,有了「一手樓空置稅」,地產發展商的確要考慮交稅的成本,每年交稅的稅率大約是樓價的5%,不算重也不算輕,當然,如果地產商有把握樓價可以升5%以上,則地產商還是會選擇交稅而不是急於售樓。

「居屋,綠置居售價與市價脫鈎」對房屋的供應沒有影響,但會使到多一些原本想買樓的人決定先試一試自己的運氣,影響了低價樓的短期需求,當然,當這些人抽籤抽不到後,還是會投入私營住宅市場。

基本上,香港大部分的地產項目很少會落成之後仍未出售,多數地產商會在建築仍未完成時以「樓花」形式賣樓,因此,只極少量的地產發展商受到「一手樓空置稅」的影響。恒地(0012),長實(1113)就是較少建豪宅的地產發展商;新世界發展(0017)近幾年逐漸改變發展的重點,逐漸地以商業樓宇為主而不是住宅,長線而言,上述幾隻本地地產股都有反彈的潛力。

啟德新盤「天寰」呎價四點一萬元,現在,我們也不得不佩服海航高價在啟德買地的眼光,於是,買下海航手上兩幅土地的恒地得益最大,買下一幅地的會德豐(0020)也不錯,得益更大的是嘉華國際(0173),以呎價一萬元買啟德地,成本比海航、恒地、會德豐低很多,呎價一萬元的地如果賣四萬元,利潤驚人。

「娥六招」暫時發揮效應,林鄭月娥表示還有「新招」,那是限購令,限制非香港永久居民買樓,受打擊的相信是豪宅。

林鄭月娥宣布推出的一手樓空置稅,其實主要對豪宅的銷售打擊較大,所以主要發展大型住宅的發展商,都有反彈的潛力。