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主頁  > 專欄  > 陸叔開CHAT 2018 年 05 月 05 日

陳永陸

生活是很個人化的態度,人稱「陸叔」的著名財經股評家、兼投資策略顧問,用輕鬆心態,與跨界別嘉賓及以時事專題,去打開財經及以外的話匣子。

交易的解讀

上星期高銀金融(0530)公布以一百二十四億港元向主席潘蘇通出售手頭上兩個何文田發展中住宅項目權益,另一方面以約五十六億一千萬港元向主席購入九龍灣高銀金融國際中心餘下四成權益。即係話,交易獲股東通過且完成後,公司唔再擁有物業發展項目,同時全資擁有作收租用途嘅東九商廈。

從呢幾項交易嚟睇,由於兩個住宅發展項目在過去兩年已合共升值一倍,高銀金融一方面鎖定物業發展嘅升值收益,另一方面似乎日後會側重投資物業。但睇深一層,公司預計兩項出售可錄得稅前收益達六十四億三千萬港元,交易並將帶來六十七億九千萬港元現金。睇返公司中期報告,公司在二○一七年十二月三十一日嘅債項對總資產比率係百分之四十一點一,交易完成可大幅減低負債水平,屆時高銀金融將會坐擁大量現金,可以發展現有業務或尋求新商機。

公司現時主要業務包括保理、酒品、物業發展及投資等。在截至二○一七年六月底止年度內,酒品業務增長最理想,營業額升四成至佔公司總額七成多,分部溢利更加翻三倍。有此佳績係因為公司投放資源發展全球營銷及分銷,另外在主要市場委任新經銷商以提高知名度。在業務配置方面,公司將廣州酒窖融入整體酒品業務令基礎更穩健,又向主席出售天津酒窖以優化業務,改善資源分配。

保理業務營業額佔整體四分一,但上一財年分部溢利減少四成三,主要由於中國市場競爭激烈及毛利率下跌。房地產業務就錄得租金及物業管理收益二千二百萬港元,主要來自二○一六年底開始入伙嘅高銀金融國際中心,另外公司仲有規模較小嘅餐飲業務。

講返高銀金融國際中心嘅回報潛力。呢幢商廈包括約八十萬平方呎甲級寫字樓,以及高級餐飲樓面面積約十萬平方呎,於二○一八年三月底估值約一百七十億港元。

根據世邦魏理仕嘅報告,今年首季中環甲廈平均呎租升至一百三十一港元,按年升百分之一點三,而且空置率跌至百分之一點一,真係有錢都未必租到寫字樓。因此不少企業遷離呢個傳統CBD,近年更加進佔有CBD2之稱嘅九龍東。不過,由於九龍灣寫字樓供應量一直增加,所以呎租只係穩穩定定,並未有大升。我個人睇好九龍灣商廈嘅長遠回報,隨着區內工廈活化,以及政府起動東九龍計劃下嘅區內行人天橋、觀塘海濱長廊等逐步落實,以至啟德發展推進,九龍灣商廈回報應該可以進一步提高。

不過,高銀金融呢幾項交易,除了可以令公司百分百持有高銀金融國際中心之外,着眼點更在於所得現金嘅用途。過去公司一直作不同方向嘅發展,因此投資者可以拭目以待,睇吓公司點樣運用手頭資金發掘新商機,為股東尋求更理想嘅回報。

高銀金融將會全資擁有九龍灣高銀金融國際中心,日後每年都會帶來穩定租金收入。