為提供更方便的一站式服務與讀者,星島雜誌集團旗下的東周網、東TOUCH、PCM電腦廣場、CAZ Buyer車買家、JET及Spiral游絲腕表網站將歸納為My-Magazine網站,只需完成以下簡單登記程序,即可以一個電郵地址,享用以上各網站提供的各種會員服務及源源不絕的會員優惠!
submit
submit
主頁  > 專欄  > 投資樂園 2018 年 03 月 23 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

樓市暫時仍難大跌

雖然政府一直重複又重複地說,房屋問題是重中之重,但在上月公布的《財政預算案》,就好似唔記得寫樓市這個題目,在預算案的131至138點,全部都是舊文翻炒,而早前市場傳出多個關於樓市的措施,基本上一項都見唔到。

結果在預算案公布後的大半個月,二手市場掀起一大堆破紀錄成交,主要以中細價物業為主︰上車盤集中地如沙田、將軍澳及天水圍等,多個屋苑錄得破紀錄新高價,包括偉華中心兩房單位638萬元、金獅花園呎價首度升破1.8萬元、河畔花園呎價逼近2萬元、嘉湖山莊兩房破頂價527萬元等,全部都以跳價形式成交,新成交價較早前兩三個月的歷史新高,一跳就升了幾十萬,賣家賬面獲利全以倍數計算。

公屋就爆升得更加厲害,例如在老遠的粉嶺公屋華明邨,一個實用面積385方呎兩房戶賣出了384.5萬元,創下該屋邨最貴的已補地價成交,呎價接近1萬元;長安邨安湄樓低層一個實用面積443方呎,以已補地價488萬元成交,呎價約1.1萬元,打破歷史紀錄。

到底是哪些人衝入去破頂買樓?目前主要有兩類人,第一類是「成功靠父幹」的九十後買家,獲父母資助樓價首期入市;而另一類就是在數年前誤以為樓價將會下跌,於是賣了自住樓租屋住,捱了幾年貴租終於頂唔住,現在衝入市場買番樓,不過價格就較幾年前升了一倍,惟有住細一點和搬到較遠的地區。

預算案之後樓市接連出現破頂成交,其中以中細價物業為主, 例如河畔花園呎價已逼近二萬元。

至於內地人買香港樓、投資者、收租客、樓市炒家等,就唔係好見他們在近期破頂入市。

新買家肯破頂買樓,可能是有些人等了數年,終於接受了政府對遏抑樓價基本上無計可施,長遠增加房屋供應又得個講字;而廿四孝父母擔心再唔資助子女買樓,過幾年就連公屋都買唔起,於是按了本身自住物業,俾錢仔女起碼上咗車先算。

上月底公布的預算案,估計下年度賣地數目將會減少,地皮拍賣成交價亦愈來愈貴,也加快市民入市的步伐。

未來樓價的走勢,以香港會否跟隨美國加息最為重要。美國已經加息五次,本來在2017年的時候,我也以為香港會跟隨美國加息,並在第一次加息之後,樓價也會略為轉向;可是最後加息沒有發生,樓價也沒有回調。對於美國在2018年的加息幅度,我預期將會加息三次,每次加息四分之一厘,估計香港在今年也應該跟隨美國加息,但幅度不會太大;我預計在未來的一年內,香港最多都只是加兩到三次,甚至更少的幅度。

估計在第一次加息之後,就會是樓市轉向的時間,但大家不要抱着太大期望,因為如果息口只加四分之一或半厘的話,按揭利息都只是低於3厘,仍未超過目前平均租金的回報率,港樓下跌的幅通不會很大,估計在5-10%範圍之內。至於第二年樓價會否跌多一點,就要看到時香港加息多少才會知道。