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主頁  > 專欄  > 陸叔開CHAT 2018 年 01 月 07 日

陳永陸

生活是很個人化的態度,人稱「陸叔」的著名財經股評家、兼投資策略顧問,用輕鬆心態,與跨界別嘉賓及以時事專題,去打開財經及以外的話匣子。

息口無阻樓市向好

各位讀者新年快樂!上年環球財經大事如美國加息、稅改方案、A股納入MSCI、歐洲大選、朝韓局勢等議題都令本港股市有些微震盪,不過整體而言,香港同內地股市喺過去一年都錄得不錯回報,恒指曾扶搖直上至三萬點。樓市方面,私樓交投宗數與金額均創三年新高,發展商推多個大型新盤均賣得盤滿缽滿。香港人好留意房地產,所以今年第一次開Chat,就同萊坊高級董事林浩文(Thomas)一齊回顧上年市況同預測今年嘅樓市走勢。

多個主要經濟體不斷印銀紙令現金貶值,導致整個亞洲資產價格攀升唔少。二○一七年本地一手樓佔整體成交三成,買家當中六、七成都係自住為主,二手樓市則較為疲弱,一、二手成交跌至6.1萬宗左右。自住買家傾向買一手樓,主要係舊年銀行收緊借貸成數,如七百萬以下物業只可以借六成按揭,喺本身冇物業可以加按或沽售套現嘅情況下,一手樓有地產商做按揭,點都比二手樓易上車。

二○一七年係發展商豐收嘅一年,亦係無殼蝸牛望天打卦嘅一年,究竟今年會唔會有回落嘅趨勢,令希望買樓人士如願上車?Thomas就認為今年樓市會穩中向好,其中地緣政治及政府政策兩大因素較易影響本地樓市。上年美國雖然加息三次,但香港仍維持低息環境,全年去少半次日本旅行已夠畀息,似乎係心理因素大於實際影響。而本地發展商正積極增加項目儲備,二○一八、一九年都會係供應高峰期,二○一八年大約有二至三萬個單位供應。雖然供應量增加,但相信發展商會視乎市況部署推售,所以供應較多未必會令樓價回落。

萊坊高級董事林浩文(右)認為現在樓價雖然高企,但具基本因素支持,預計一八年住宅樓價有望再升5%。

依家樓市咁興旺,會唔會係泡沫呢?Thomas認為觀乎二○一七年全年樓價升12%,買家仍然具有一定購買力。香港發展商借貸比率仍然好低,現金流非常充裕,去貨壓力較低。至於買家方面,整個按揭關卡已縝密得多,現時大部分買家都有一定財力先敢揹起一層幾百萬嘅樓自住或投資,而且近兩、三年本地買家以自住打工仔為主,從以上幾點睇,本地樓市基礎頗為穩固,如撇除地緣同政策因素,今年本港住宅樓價有望升5%以上。

上年本地甲級寫字樓租金升咗5%。中環甲級寫字樓一早已是全球最貴,空置率仍然非常低,證明有需求支持,而國際金融公司或內地企業嘅辦事處選擇亦唔多,Thomas保守估計中環租金今年約升3-5%。另外,政府積極發展九龍東,九龍灣及觀塘未來寫字樓供應會增加,因此預料九龍東寫字樓租金同回報率會略有下跌。

內地樓市方面,自十九大強調「房子是用來住的,而不是用來炒」,預計今年樓市調控持續,但一線城市需求仍受遏抑,相信數千萬城市人口已儲夠彈藥買樓,一、二線城市樓價預計升幅3-4%。目前暫未見中央政府有意對內地發展商開刀。

相信香港人都希望樓市穩定向好,我喺呢度祝願各位安居樂業!