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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2018 年 01 月 04 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

由需求管理到鼓勵置業 樓市供不應求將結束

二○一八年到了,二○一七年是股市樓市皆豐收的一年,論升幅,股市還比樓市強,只不過,絕少人能持有一隻股票一年而不賣,又買又賣的人所能賺到的錢很有限,因此,絕大部分的人的個人身家都是靠物業增值而得到的。每一個人都需要有房子住,不是買就是租,租房子的人永遠會覺得自己正在替別人交租,心理不平衡,所以想買樓。

不久前,花旗銀行做了一項調查,指出香港在過去十年有二十萬人下錯車。所謂下錯車是指這些人錯判樓價走勢,以為樓價會下跌而賣掉了自住的樓房而租樓住,希望過些時候以低一些的價格買回,結果是樓價上升,後悔下車。這批人現在正積極地設法重新上車,因為他們已經賣掉了自住樓房,在政府的定義中,也屬於首次置業者。這也是為甚麼今年買樓者已經很少「投資者」,而是首次置業者,而首次置業者也非局限於年輕人,也包括下錯車的中年人。

近年每有大型新盤推出必定十分旺場,因為本地的剛性需求實在強勁。

影響樓市的因素不外是需求與供給。過去幾年,特區政府的政策是「需求管理」,通過辣招打壓需求,不過,打壓的對象只限投機者與投資者,買樓自住者不在打壓的範圍,因此,樓市依然有一定的剛性需求。剛性需求的主力來自結婚與離婚,結婚與離婚皆需要額外的房屋;股市的升跌也會影響需求,那是投資的需求,股市旺,許多人資產升值就買樓投資,股市跌就想賣樓套現周轉。

過去十年,土地供給增加的速度很慢,基本上可以說是「供不應求」,因此,樓價基本上是上漲的,除了二○○八年、二○一○年、二○一三年、二○一五年,因此股市出現大小熊市導致樓市也出現調整,但是調整的幅度不大,最重要的原因就是「供不應求」的現象依然存在。

二○一七年,土地供給突然大增,地產商把手上的農地通過補地價轉變成住宅用地,額外增加了至少一萬個單位的住宅,這個數量遠超特區政的原規劃,為甚麼地產商會突然大量提供新的住宅土地的供給?理由是特區政府的政策變了,由「需求管理」打壓需求改變成鼓勵置業,官商合作,鼓勵置業結果是多一些人買樓,地產商自然也想多賣樓,要多賣樓就必須自我增加土地供應。因此,農地通過補地價變成住宅用地就是最佳的官商合作的榜樣,相信在二○一八年還會如此。二○一七年增加的土地,在二○二○年就應該可以以樓花的形式供應市場,二○二二年至二○二三年落成入伙,樓市「供不應求」的現象也應該在二○二○年結束。