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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2017 年 12 月 29 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

香建築成本是多少?

最近建築業測量師事務所Rider Levett Bucknall發表了 2017年第三季度的報告,全球建築成本最貴是挪威首都奧斯陸,第二位是紐約,然後是夏威夷檀香山、三藩市、巴黎、倫敦、柏林、波士頓、芝加哥;香港排在第10的位置,是全亞洲的第一名,平均建築成本較澳門貴15%,比新加坡貴51%,較東南亞國家更是高出一倍以上。

根據RLB報告的數據,目前香港普通檔次的住宅,每平方呎建築樓面面積(CFA)興建成本為1,420至1,530港元,中檔次為1,570至1,840港元,高檔次為2,250至3,390港元;別墅的成本會較貴,中檔次為2,170至2,710港元,高檔次為3,280至4,910港元。會所的建築成本也是偏貴的,平均每呎3,040至4,980港元。

以上的金額只包括建築成本,並不包括傢俬及設備、工地平整、室外工程等。如果地基工程比較複雜,需要打樁及複雜的平整,估計每呎成本需要1,000元或以上;若簡單如港鐵站的上蓋物業,每呎成本就只需要數百元。

將所有成本加起來,普通私樓的每呎成本(不包括地價)約3,000多元,豪宅就會再貴數百至千元。所以發展商的利潤,還是非常驚人的。

為何有時我們看媒體的報道,發展商說要5,000元的建築成本,與上述的金額差別這樣大?主要的原因,就是發展商測量師在說不同的語言。測量師是用CFA的報價,而發展商所指是總樓面面積(GFA),主要為淨作業樓面面積及樓宇內其他公用地方,只包括實際可使用面積及其外牆,例如室內及電梯大堂、樓梯、天井及牆身等;通常每呎GFA興建成本約為CFA的1.3至1.5倍,如果每呎CFA約3,000元,每呎GFA成本就等於3,900至4,500元。

內地城市比較,香港的建築成本確實是偏貴的,目前內地以北京及上海的建築成本最高,但普通檔次每呎CFA成本都只是210至280元人民幣,高檔次為390至530元。

香港建築成本昂貴,主要是2010年到2015年的急速升幅,在這段時間內私人住宅市場的建築成本,上升了超過六成。根據建築署負責的新建築工程(不包括屋宇設備工程)投標價格編定的「建築工程投標價格指數,在2010至2015年的升幅高達八成,非常驚人(所以政府很多項目都超支了);但這個升幅在2015年後停止,在2016至2017年保持平穩。

香港建築成本高昂,主要是勞工短缺及勞動力人口老化的現象。建築業老師傅年紀愈來愈大,年輕人肯進入行業的人較少,再加上香港近年進行大量公共基建項目,如港珠澳大橋、高鐵等,未來十年又要供應四十多萬個住宅單位,建築業勞動力根本不能應付實際需求。

根據香港統計處2017年9月的數據,目前鋼筋屈紮工每日平均工資為2,139元,搭棚1,783元,混凝土工1,892元,普通焊接1,424元,就算連普通雜工每日都有1,040元,如果每周返足工的話,比剛畢業大學生的工資要高出幾倍;不過就算人工再高,但在地盤工作實在太辛苦了,吸引不到多少年輕人願意入行。

香港建築成本昂貴,主要是勞工短缺,即使地盤普通雜工日薪有千多元,卻未能吸引年輕人入行。