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主頁  > 專欄  > 投資就是生活 2017 年 12 月 23 日

周顯

一條貪威識食、練精學懶、先使未來錢的廢柴,從小學到大學都未曾畢業過,畢生沒有做過正經事,因為投資失敗,所以便要寫投資專欄來騙錢。

置業好不好過讀大學

不久前,我在一個飯局認識了阮穎嫻,香港大學經濟金融學院的助理講師,也是本土派的一位有名KOL。她的衣着樸素,不過也欲提升形象,以配合其出鏡和KOL身份。我笑說﹕「其實你只消略為打扮,看來也很不錯呀!」日前我看高登討論區,「玩班嘲」留言說:「一睇個節目就覺得佢係我女神,好想識佢,有無人有佢Facebook?」Youtube有她的節目,標題居然是﹕「阮穎嫻.刻私(原文如此)大腿可見。」由此可以見得,她原來的確是不少網民的女神,我的眼光也不錯。

日前,她寫了一篇文章,名為《置業好過讀大學》,把這兩者的投資回報作出了精算:「根據差餉物業估價署,2014年私人住宅售價指數是2004年的3.29倍,年回報13%,加上大約3%的租金回報,總年回報大約16%,當中未計維修、稅、管理費及其他持貨成本。2004年到2014年大學學位年平均回報為25%,高中教育回報約15%至17%,即有大學學位平均每年比高中畢業者多賺九個百分點。」

我補充一點,不計利息成本,持有住宅的成本大約是1%至1.5%之間,因此其實質回報應是14.5%。

她的分析很精細,算出如果接受者有中學畢業,業權回報高於大學學位,但如果只有小學畢業,則大學學位便優勝於業權。但她也指出,這其中有一個盲點,就是大學畢業生的收入較高,可能只是因為他們根本比較聰明,就算不讀大學,賺錢能力也比較高。

另一個盲點,該文卻是忽略了,就是前述的小學畢業生,並不能直接讀大學,而是要另讀六年中學,才能照升大學。這六年的成本,並沒有計算在內。因此,小學畢業生和中學畢業生對大學學位/業權的投資回報,並不能直接比較。

阮穎嫻的細心也顧及了:「不動產和人力資本的分別,在於前者空手收錢,後者要工作才有收成,所以前者還是很吸引的。不動產除了本身回報外還可以用來抵押借錢再錢搵錢;人力資本不是不行,但沒有那麼容易。不動產和人力資本兩者都會折舊,何者折舊率較快不詳。」

以及:「投資除了看回報還要看風險及波動。30年內,物業回報由1997年最高的一年40%,去到1998年一年負28%都有發生過;如果加上供樓的槓桿,一年回報上落100%不在話下。大學學位回報相對穩定,由1987年的19%逐步上升至2014年的25%,最低試過18%,最高去過26%。穩定性可以抵消略低的回報。」

她當然也沒有忽略到,讀大學是一個快樂的過程這一點。可是,她卻忽略了,唸大學也要花時間和努力成本,如果不唸大學,花同樣的努力和時間,去工作四年,這四年的收入,以及其往後複利的收入,也是十分可觀的。

但最重要的一點,她卻完全沒有提及﹕這些年來,房地產資產的價格和回報持續增加,大學學位的回報卻快速減少,以上趨勢,似乎無可逆轉,寧買當頭起,莫買當頭跌,看長線走勢,還是買樓比讀書的回報更高!

港大經濟金融學院助理講師阮穎嫻現在已是有名的KOL,近日她撰文分析置業與讀大學的回報比較。