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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2017 年 12 月 22 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

我估錯今年香港加息和樓市見頂

在一年前的時候,我作出以下三個預測︰

美國在2017年加息三次;香港今年會跟隨美國加息,結束自2006年後未曾加息的局面,正式踏入加息周期;香港樓市也會跟隨息口轉勢而見頂回落,預期下跌百分之五至十。

結果如何?第一點的預測對了。美國聯儲局上周完成一連兩日的議息會議,一如外界預期所料,宣布加息四分一厘,將聯邦基金目標利率由1厘至1.25厘,上調至1.25厘至1.5厘。這已經是今年第三次的加息,亦是自2015年12月展開加息周期以來,連續第五度的加息。至於第二和第三個預測,就全部錯誤。

今天已經是2017年12月。香港一次都沒有跟隨美國加息,樓市也沒有見頂回落。香港樓價目前仍是接近全年最高位,沒有預期出現的下跌。錯了就是錯了。我預測錯誤,不容狡辯。預測錯誤就應該承認。這才是應有的正確態度。

我預測最錯的地方,就是估計在香港聯匯制度之下,由於港元與美元掛鈎,當美國連續五次加息,香港也應該會跟隨一下吧……但最後香港Prime卻絲毫不動。當試過美國加息五次,但香港都沒有跟隨,就出現了「溫水煮蛙」效應,很多人相信「香港永遠不會跟隨美國加息」、「就算加息幅度都不會大」、「加息對樓市不會帶來任何影響」等;再加上今年突然冒出來的「買樓靠父幹」氣氛,很多父母幫助年輕子女上車,在市場上形成一股強大的購買力,將香港樓價進一步推高。

我在2017年的樓市預測估錯了。對於2018年的樓市,我的看法如何?

在過去十年的香港樓市,一直支持樓價上升的三個主要因素,就是(i)環球QE放水;(ii)供應短缺;和(iii)低息環境,只要這三個因素消失的話,估計樓市亦會開始轉向。現在聯儲局已經開始縮表,未來數年新樓供應也將會增加,首兩個因素已經開始消失;所以明年樓市的重點,就要看香港會否跟隨美國加息。

對於美國的加息幅度,在市場上已經得到一致共識,重點只是會加息兩次、三次或四次;我預期明年將會加息三次,每次加息四分之一厘。至於2019年的情況也是一樣,我也是估計加息三次。耶倫任期將於2018年2月3日屆滿,屆時會由鮑威爾接替耶倫,估計他的立場將繼續採取循序漸進加息步伐,並會結束量化寬鬆QE的政策,支持縮表的大方向。

香港是否跟隨加息,由於「溫水煮蛙」已經試過五次,市場有很多不同的意見。我偏向相信香港會跟隨美國加息,估計在第一次加息之後,就會是樓市轉向的時間;所以我預測港樓會在明年見頂,第一次跌幅通常不會很大,估計在百分之五至十範圍之內,在第二年的幅度才會跌得較多。

對於2017年的樓市,我預測錯了。到底2018年是對或錯?明年底告訴你。

預計明年香港再難以不再跟隨美國加息,估計第一次加息之後,就是樓市轉向的時候。