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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2017 年 12 月 08 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

我對買日本樓的看法(續)

上期專欄說了我對買日本樓的看法,引起很多朋友的關注;原來有興趣買日本樓的香港人,數量上比我想像中要多。所以今期在這個題目之上,我想再說多一點。

對於買日本樓的考慮,上期已經寫得很清楚,重點在大城市的租務市場,可以帶來可觀的租金回報,但請不要期望樓價可以大升,否則可能會令你失望。日本是一個高收入、高消費的國家,人均工資排在世界前列的位置,以目前日本的租務市場來看,租金絕對有上升的空間,現在買日本樓作為長線收租,應該是一個值得考慮的投資。

根據國際專業人才招聘顧問公司Robert Walters的日本薪酬研究報告Salary Survey 2017 Japan,一個在東京地區0-4年工作經驗的初級員工,如果做金融或銀行的工作,平均每年可以得到700-1,000萬日元工資(約49-70萬港元),4-8年工作經驗可達1,000-1,800萬日元(約70-126萬港元),8-10年工作經驗就有1,600-2,500萬日元(約112-175萬港元)。很明顯這個工資的數字,比香港大部分打工仔要高出很多。

至於其他的行業,普遍人均工資也在世界前列,例如一個普通電腦程式員,年薪約600-1,000萬日元(約42-70萬港元),工程師年薪約800-1,200萬日元(約56-84萬港元),4-7年經驗律師約1,200-2,300萬日元(約84-161萬港元),普通低級客戶服務員就有400-600萬日元(約28-42萬港元)。

如果你打算在日本買樓收租,物業首選東京核心住宅,最好當然是租給高收入的人。但東京是一個很大的地方,這些高收入的人,他們住在東京哪裏?

根據日本的統計數字,在東京都的23區中,各區居民的平均年薪相差很大,最高與最低平均薪金相差高達三倍;如果你不幸買了最窮的區份,相信以後想加租都幾難!目前全東京都平均年薪排名第一位是港區Minato-ku,人均年薪高達900萬日元以上(約63萬港元),是全日本擁有最多企業總部的區域,進駐了很多駐日大使館,居住了最富有的階層。近年這區開發了很多高層大型豪華公寓,當然價格絕不便宜,但將來租金的升值潛力,肯定也較其他地區要高得多。

平均年薪排名第二位是千代田區Chiyoda-ku,人均年薪接近800萬日元(約56萬港元),位於東京都區部的中心位置,日本天皇住所、國會、首相官邸、大部分中央行政機關都座落於此區內,是日本政治與經濟中樞。在這個地區買樓收租,是一個很好的選擇,當然價格也絕對不會便宜。

第三位是涉谷區Shibuya-ku,人均年薪約700萬日元(約56萬港元),是日本時尚文化的發源地,居住着眾多上班族的白領,特別是很多高收入的年輕一族,都愛住在涉谷這個區份。在涉谷區買樓收租,建議買一些面積較小的單位,目標是租給離開家鄉到東京工作的金融人,租金回報率非常可觀。

近年香港人流行買日本樓,但不要期望樓價可大升,只宜作長線收租。