為提供更方便的一站式服務與讀者,星島雜誌集團旗下的東周網、東TOUCH、PCM電腦廣場、CAZ Buyer車買家、JET及Spiral游絲腕表網站將歸納為My-Magazine網站,只需完成以下簡單登記程序,即可以一個電郵地址,享用以上各網站提供的各種會員服務及源源不絕的會員優惠!
submit
submit
主頁  > 專欄  > 投資樂園 2017 年 12 月 01 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

我對買日本樓的看法

近年香港人到日本買樓,好像變成一種熱潮,報章上滿是日本樓的廣告,電視台有介紹買日本樓的節目,市場上也多了專賣日本樓的地產代理。其實香港人考慮到日本買樓,主要都是幾個原因,就是喜歡到日本旅行,加上樓價只是香港的幾分之一,感覺十分便宜,最低數十萬就可以交易,可以一嘗做業主的願望。

但當我們投資日本樓之前,必須了解背後的一個迷思。日本是一個高收入、高消費的國家,人均GDP和工資都排在世界前列的位置,目前日本一個大學畢業生,平均每月可以得到二三十萬日元工資(約萬五至兩萬港元),十年後可達到五十萬日元以上的工資。相對於當地的樓價,日本人購買房屋的能力,絕對較香港人要高出很多倍;但為何今天的日本人,很多都不熱衷買樓?反而樓價負擔比率爆燈的香港人,就以買樓為人生的終極勝利目標?

因為日本出現了一種情況︰老人家不敢買樓,年輕人不想買樓。

對於年紀較大的日本人,經歷過樓價爆跌的年代,直到現在仍留下陰影;再加上他們在退休之後,一般都不會再換樓或買樓。由於人口老化的關係,日本年長的人愈來愈多,他們沒有買樓的需求,也沒有買樓投資的想法,更加不會像香港般「成功靠父幹」,幫他們的仔女買番層樓。

至於年輕一輩的日本人,較有能力都從家鄉跑到大城市工作,他們在工作地方只會租樓住,在家鄉亦不會買樓。有些日本企業對員工租房,會提供當地的租房補貼,但買樓就不會給任何補貼了。

所以日本當地人對買樓的需求不大,年老的不會再買,年輕人又普遍喜歡租樓;現在將日本樓推給香港及國內人買,反而好像更加成功。

日本的房地產市場,很難期望樓價將會大升,所以只有一個投資亮點︰就是大城市的租務市場。目前大城市的租樓需求很大,特別是位於商業區、面積較小的納米單位,年輕人從家鄉跑到大城市打工,都會租住這類型的單位。如果你考慮買日本樓收租的話,可考慮買這些納米樓,租金回報率可以達到五到七厘,算是不錯。

至於在日本非大城市的地方,租樓買樓的需求都低,樓宇空置率愈來愈高。如果你在非大城市買樓,雖然價格十分便宜,但可能幾年都租不出去,自己又不會經常去住,要認真考慮清楚。

除了買日本樓之外,也可以考慮投資J-REITs,不用處理繁複的手續問題,特別是不懂日文的香港人。考慮重點也是一樣,就是大城市的租務市場︰物業首選東京核心的寫字樓和住宅,住宅平均面積較小為首選,目標為離開家鄉到東京工作的人,他們主要租住小型單位;次選是大阪中心的住宅市場,同樣都是平均面積較小。其他就不會考慮。

日本目前的情況是老人不敢買樓,年輕人不想買樓, 所以樓價難以炒得起。