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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2017 年 10 月 05 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

靠父幹或受阻 樓市前景不明朗

香港金融管理局表示關注「買樓靠父幹」的現象,指出會導致家庭層面的「抵禦收入衝擊能力」較以前脆弱,再加在美國加息預期上升及縮表之下,本港樓市前景極不明朗。

但是,為了壓抑需求,金融管理局又不得不下令要求銀行壓縮貸款比率,導至首期買樓付款的餘額非常大,有多少年輕人有能力拿出數百萬元的買樓首期付款?因此,擔心「買樓靠父幹」現象,與壓縮貸款成了兩個互相矛盾的事。與此同時,今年買一手樓撻訂的數目也大幅上升,有傳媒統計,今年一月至今,撻訂宗數達二百三十宗,撻訂影響的總樓價三十三億元,涉及撻訂的金額二點二三億元。

這說明,就算是「買樓靠父幹」也同樣會出現撻訂的事,為甚麼撻訂?是買了樓之後後悔?還是買了樓之後才發現借不到?我相信主因是借不到錢。有人以為有錢付首期之後就萬事大吉,可以買樓了;實際上,首期之外的樓款還得向銀行借,向地產商借,向財務公司借。向銀行借錢的確不容易,銀行會查買樓者的還款能力。

年輕人收入低,不一定有還款能力,「靠父幹」的老父年齡也接近退休,銀行也不一定願意支持其樓房的加按申請。因此,有人買了樓,付了訂之後才發現老父的自住樓房無法加按,只好撻訂。當然,有人會轉問財務公司借貸,但是財務公司高昂的利率始終是負擔。

「買樓靠父幹」是推高樓價的原因之一,如今金融管理局表示關心這個現象,很可能在不久的將來推出新的命令打壓加按,以阻止「買樓靠父幹」的現象增加。

對地產商而言,暫時來看,撻訂不會影響賣樓,撻訂之後重推,一下子又賣掉了,因此,撻訂反而為地產商帶來額外的收入。所以,儘管傳媒不斷地報道撻訂事件,本地地產股股價未受影響,部分有大量農地儲備的地產股更因為林鄭月娥的「港人首置上車盤」計劃而帶來憧憬。

對地產商而言,「港人首置上車盤」是水能載舟,亦能覆舟的事。「港人首置上車盤」為有農地的地產商帶來商機,但是,也大量增加土地供應,土地供應增加,樓價就不可能不受影響,分別是時間上的前後。

與內地地產股比較,本地地產股算是大幅跑輸,上一期我提到內地地產股狂炒。但是,不論基本面如何好,任何股在短時間內急升之後就一定會大幅調整,這個現象在上個星期已經出現,大家要小心,升幅太高的二線股是應該適量減持以減壓。

金管局總裁陳德霖高調表示關注「買樓靠父幹」的現象,未來或有措施打擊這個現象。