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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2017 年 09 月 28 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

內房股飊升 新世界私有化新中最明智

論升勢,今年內房股表現得很不錯,恒大(3333)和融創(1918)升五倍,佳兆業(1638)升三倍,雅居樂(3383),奧園(3883),碧桂園(2007),龍光(3380)都升兩倍。

內房股的升勢由恒大開始,恒大急升,由華置(0127)掃貨開始。開始時,不少人以為恒大股價急升,是因為華置掃貨而形成,後來,華置沒有再掃貨的日子中,恒大股價也反覆上升。同時,多家內房股股價也飛升,上述的幾隻內房股,都是股價在今年裏上升兩倍以上的股,上升一倍,或五十巴仙的更多得很。

股價狂升,自然與業績有關,今年大量內房股在公布二○一七年上半年業績時,都有很好的增長,利潤上漲一倍的多得很。二○一六年全中國的房地產銷售面積與銷售金額都破了紀錄,部分去年的銷售就今年入賬而成為利潤,再展望未來的盈利,依然是樂觀的。今年首八個月全國住房銷售面積為九點八億平方米,是二○一六年的六成二,銷售金額是七點八億元人民幣,是二○一六年的六成六,看來,二○一七年的總銷售金額很可能打破二○一六的紀錄。銷售金額的增長比率比銷售面積高,說明了樓價上漲。今年八月份,全國住房銷售面積與金額皆創出單月份的歷史最高紀錄。

咦!我們不是經常在傳媒上,看到內地各大城市的政府推出各種各樣打壓房價的措施嗎?為甚麼銷售會創新高?其中一個重要的原因,是中央政府的供給側改革,去庫存的政策在推動房地產商盡快賣樓,甚至限價賣樓。限價其實使到買樓者認為價格相對便宜而出現搶樓。不少新盤一推出,數小時之內就賣光了,一些三、四線城市的庫存有過多,過去賣不出,現在則由政府出面以多種方法鼓勵農民,進入三四線城市買樓,中國農村人口不斷地搬入城市,是樓價上漲的最重要理由。

實際上,中國全國各地房屋去庫存的政策非常有效,現在是輪到地產商開始擔心土地儲備問題。若以目前的銷售速度,估計現在庫存在十四個月之後會賣清光,土地儲備不足的地產商,就會面對無地發展的問題。現在,市場炒內房股的焦點是業績,我更關心的是土地儲備。

除了內房股外,部分本地地產股在內地的房地產投資也不小,值得留意的是新世界發展(0017),去年成功私有化新世界中國,現在應該是收成期;新世界發展在內房股股價飛升之前,手快腳快將新世界中國私有化,明顯是很聰明的行動。

內房股大升,一些在內地有項目的本地發展商也值得留意,其中新世界去年私有化新中,實屬明智之舉。