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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2017 年 09 月 07 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

農地轉換住宅將加快 四大地產商最受惠

中原城市領先指數創歷史新高,不過不是每星期都上升,而是在過去兩月有升有跌,政府的田土廳統計紀錄也是指樓價於今年七月份再創新高,而且是連升十個月。

與此同時,華懋地產於荃灣西推出全.城匯開價低於市價兩成,又令人擔心樓價會下跌,幸好,全.城匯低價賣樓全部沽清,華懋即刻推出第二批,加了價,也一樣受到熱捧,而且,全.城匯樓價比鄰近的樓盤便宜也有一定的道理,因為全.城匯的景觀比不上鄰近的海之戀.愛炫美,再加上傳統上不同地產商的品牌效應也會影響售價。

此外,另一個影響未來樓價的大新聞是特區政府組織了一個土地供應專責小組,組員任期十八個月,這個小組將用十八個月的時間尋找土地供應,舉辦土地供應大辯論,十八個月內向特區政府呈上建議報告,為未來土地供應設立規劃圖。

我認為這個小組絕對不是由一張白紙開始尋找土地,發展局,房屋局,環保局心中早有草稿,成立小組的最大作用,是讓這個小組當土地供應大辯論的主持,由非官員當主席,及辯論會主席,目的自然是打輿論戰。

但是,十八個月時間不短,這十八個月裏特區政府不可能不做事。實際上,早在這個小組成立,或者說早在林鄭月娥正式上任前,本地大地產商新鴻基地產(0016)與恒基地產(0012)已經與特區政府官員達成協議成功補地價,將他們手上的一些農地轉換成住宅、商業用地,而且面積很大,我相信此行動會再進行。此外,工廠大廈以優惠價格補地價重建的可能性也很高,這些行動是立竿見影可以增加土地供應,不必專責小組去尋找。

從以上三件事來看,我們可以得到結論:(一)樓價仍處於高位,但是升幅已放慢。(二)不論短期、中期、長期,土地供應都會大幅上升。(三)土地短期供應的主力應該是來自地產商本身擁有的土地,通過更改土地用途而變成住宅用地;因此,持有農地及工業用地的地產商應該會是新政策的得益者。

論新界土地,相信恒基地產,新鴻基地產,長實(1113),新世界地產(0017)都持有不少,這四大老牌地產商在香港經營許多年,手上的農地儲備非常多。

今年上半年,本地地產股的股價往往與推新盤掛鈎,一有新盤推出而且銷售成績不錯者,股價就會上漲。近日推出全.城匯的華懋非上市公司,不過很快地新鴻基地產即將推出康城站的大型物業晉海,值得留意。

新盤銷情理想會對地產股股價有刺激,其中新地即將推出康城站晉海,也值得留意。