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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2017 年 08 月 18 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

未來供應急增 港鐵上蓋招標煞車

八月十日,港鐵﹙0066﹚公布業績,今年上半年淨利比去年同期增長百分之四十六,之所以能夠有如此佳績,是因為深圳物業發展入賬,若扣除物業發展,核心地鐵業務盈利增長為百分之十五,算是穩定增長,可見非核心的物業發展業務,卻成了港鐵盈利的重大部分。因此,投資者也很關心未來港鐵在地鐵車站上蓋土地開發的進程。但是,八月十日那一天,港鐵管理層卻宣布今年下半年車站上蓋項目推出招標的計劃有變,由原本計劃中的六幅土地招標,改為只有一幅土地招標,理由是市場已經出現重大轉變。

所謂重大轉變,是市場的潛在供應正在靜靜地大量增加,最近,有地產商低調與特區政府完成補地價協議,將大幅新界農地變成住宅用地,這會使到未來數年住宅用地會再增加至少一萬個單位。

而港鐵本身正在開發的車站上蓋工程,已經可以提供兩萬九千個單位,很明顯地,港鐵自己看到未來土地供應很可能變成供過於求,因此急煞車。想買樓的人應該留意港鐵急煞車的背後原因,港鐵的大股東是特區政府,港鐵叫停土地招標,說明特區政府正在盡力壓抑房價,但是也不願意看到房價因供應過多而急跌。房屋供應的改變進度很慢,供應不足要增加自然要時間,供應過剩要減少也不容易,特區政府在衡量了新的土地供應的重大轉變之後,相信也會同意港鐵削減供應的決定。

與地產商合作,放寬補地價的要求是新特首林鄭月娥競選政綱之一,因此,估計未來在新界擁有大量農地的地產商會增加土地供應,通過補地價將農地變屋地。林鄭月娥也正在準備進行全香港的「土地大辯論」,公開辯論土地的供應。香港不是沒有土地,而是土地的指定用途,還有港英政府年代,香港長年不斷地填海,回歸後,填海卻叫停了,「土地大辯論」之後,土地供應可能會大幅度增加。

實際上,除了已計劃推出而未推出的土地招標,港鐵手上潛在的土地供應是驚人的,大嶼山小蠔灣車廠估計可以興建一萬四千個住宅單位,九龍油塘通風大樓也可以供應五百個住宅單位,將來的洪水橋站,南港島綫西段,屯門南延綫,北環綫古洞站,東九龍綫,東涌東車站,北港島綫,都將有大量車站上蓋可以興建房屋,這些新地鐵綫,新車站的土地供應也保證港鐵在今後多年,年年都有非核心資本利潤入賬,也算是港鐵股價最佳的支持力。

港鐵上周公布業績,盈利增長理想,但最為矚目的是將原本計劃今年招標的六幅土地,大幅減少至一幅。