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主頁  > 理財  > 樓市長短鏡 2010 年 05 月 18 日

東涌炒家狂掟貨

上周二,本年度首次賣地,東涌可建達一百四十萬方呎樓面的臨海大型地皮,竟然無人爭,要拍賣官多次三催四請,才有發展商承價,最後更以貼底價賣出。

發展商「聯手杯葛」、「罷買」、「玩嘢」之說不脛而走。不過,發展商對本刊解釋說要留備足夠彈藥,爭未來三個月的何文田、山頂及南昌站靚地;亦有人解讀為配合政府壓制炒風之舉。

發展商各種說法孰真孰假難以作實,但近期一直徘徊不下的二手樓價,卻即時出現顯著調整。

上周二於伊利沙伯體育館拍賣樓面達一百四十萬方呎的大型地皮,全場卻不足一百多人,近九成座位為「空櫈」。

上周二,本年度首次賣地,最少七間地產發展商到場,全程卻只有三間公司舉牌投地。拍賣官更要先後十一次,提出未到底價地皮要收回的「警告」。最終由頭帶到尾的南豐集團,史無前例地要連續自己出價五次,才勉強以三十四億二千萬元,投得可建逾千個單位的東涌臨海地皮。

一幅總樓面達一百四十萬方呎的大型地皮,竟要三催四請,才以貼底價賣出。眾發展商似有默契地「玩嘢」,以示不滿政府近期頻出辣招之說。

拍賣會後,身兼地產建設商會執委會副主席的新世界(0017)執董梁志堅及長實(0001)執董吳佳慶均否認對政府有不滿,不舉牌亦非發展商的「工業行動」,但「玩嘢」之說仍是傳個沒完沒了。

南豐發展董事總經理蔡宏興(舉牌者)創先河,主動要求拍賣官減低每口承接價。

預留彈藥爭靚地

一名不願透露姓名的發展商坦言,入行廿年,從沒見過地產商在拍賣場上要連續多次自己承價,「氣氛的確很差,不過,下個月有何文田、再下個月有山頂聶歌信山道地皮,兩幅都是真正的豪宅地,價格動輒要七十億元以上,還有下周二截標的南昌站,涉及三千三百多個單位,投資額要三百三十億元,就算大發展商都要忍忍手!何況這三個項目的發展潛力都較東涌吸引,發展商留前鬥後,十分正常。」

另一名中型地產商高層亦指,「留子彈」投靚地的做法正常。「投地靜局,可以好陰謀地話是發展商夾計,亦可以好正面地睇是發展商配合政府,降低賣地成價,為樓市降降溫,壓制一下炒風。」

不論東涌地皮拍賣成績差強人意的因由屬何,消息卻即時震撼整個東涌區卻是不爭事實。賣地前,該區業主幾乎全線睇好後市,加價反價已是等閒,不少業主更索性封盤,怎料地皮成交價教人大跌眼鏡。

縱使東涌區內大部分業主願意減價,但買家多持觀望態度,使近日成交疏落。

東涌樓價即跌一成

遍地玻璃碎的東涌,上周二晚已有八成放盤的業主願意減價。然而,要有人接貨,則要捨得手起刀落大幅劈價,以當晚成交的映灣園十六座低層C室為例,就算單位景觀未來不受地皮新建大廈所影響,業主亦要減價三十二萬元,才能以二百四十八萬元沽出,減價達百分之十一外,亦較同類單位本月初的二百七十萬元造價,低逾百分之八。

現時東涌區有約二千個放盤,當中八成都是減價貨,尤以今年初買入的外區炒家貨減得最爽快。利嘉閣助理區域經理董事劉俊傑解釋,年初買入單位的炒家,如今就算減價一成出貨,仍有水位可賺,「有於區內持貨逾十間的投資者,更索性加佣求售。如一千一百九十二方呎的映灣園七座高層A室,賣地前放五百二十萬元,賣地後即減四十萬元,另將佣金加至百分之二,但其年初入貨價才約四百萬元,即扣除使費後,利潤仍超過一成。」他補充,目前這類持貨較多的投資者,大都每兩個單位為一批的放售,以便隨時改變放售策略。

至於未來最有機會蝕讓的單位,則是三至四月高位買貨的炒家。事實上,東涌過去兩個月被炒得火紅,三及四月份的成交量都衝破二百宗,上月更創該區有紀錄以來的新高,達二百七十宗。劉俊傑指,「上月大量外區炒家入市,使樓價一個月間,急升了一成!」

東涌地皮遠低市場預期成交後,區內放盤量最多的映灣園即時有投資者加佣兼劈價一成。

粉嶺地皮估值即降

至今仍有約三百個的單位未完成買賣,區內經紀不排除有個別炒家因實力不夠,而選擇撻訂。部分代理則透露,近日正盡量游說有意撻訂的炒家,轉為長線收租,「由於之前業主都趁高位套現,導致現時全區的租盤不足七十個,到續租暢旺的暑假,租盤一定甚為渴市。」

下周一才拍賣的粉嶺沙頭角第19區地皮,受東涌賣地成績拖累,上周已開始有測量師大幅調低估值,暫時以中原測量師行董事張競達的減幅最大,由早前預期的十五億七千萬元,調低一成六,至十三億二千萬元,即每方呎樓面地價為二千七百五十六元。

事實上,東涌賣地當晚,粉嶺區的二手市場已即時腳軟。當晚牽晴間便錄得一宗減價成交,五百三十一方呎的三座高層單位,賣地前業主已將叫價由一百八十萬降至一百七十六萬元,賣地後再將議價空間擴闊,最終以一百七十三萬八千元成交,前後累減六萬二千元。而測量師調低估值後,投資者對拍賣成績均不敢再寄予厚望,個別心急跳船的業主更自動減價半成求甩身。現時粉嶺區約有一千一百個放盤,約一成業主減價去貨,估計短期內該區樓價將下跌百分之三至五。

政府推兩豪宅靚地

地點 何文田佛光街與忠孝街
地皮面積 約173,849方呎
可建樓面面積 約869,247方呎
單位數目 約869個
市場估值 約78.23億元
拍賣日期 6月8日
地點 山頂聶歌信山道103號
地皮面積 約250,930方呎
可建樓面面積 約324,862方呎
單位數目 約321個
市場估值 約74.72億元
拍賣日期 7月28日

領都未見劈價潮

二手市場吹淡風,唯二月賣地時出現「麵粉貴過麵包」的將軍澳區,卻似乎不受波及。就算是即將入伙的新盤日出康城領都,亦未見有大量降價的沽盤出現。日前有傳媒指該盤錄得多宗蝕讓,但事件只屬誤傳。

事實上,本年至今領都約錄得六十六宗二手成交個案,當中僅有四宗屬蝕讓,其餘單位的賺幅最高近兩成;而同系另一新盤領峯,年內錄得的二手交投,均未見有蝕讓個案。

小姐上場 大展拳腳

南豐近年主力都是與信置(0083)及嘉華國際(0173)等夾份投地,得意之作包括大埔白石角及香港仔惠福道地皮等;就算是參與港鐵(0066)上蓋項目,南豐亦喜夥拍長實,例如日出康城二及三期等。然而,上周拍賣會後,蔡宏興卻斷言東涌項目要獨資發展, 一改近年多與其他發展商合作的模式。市場消息估計,這或與近期集團創辦人「棉紗大王」陳廷驊,正式交棒予千金陳慧慧有關。

其實,南豐在地產商中向來我行我素,而且上至老闆下至員工都貫徹低調,所以動向都較難預測。不過,其發展的項目則多不勝數,最快推出的便是與市建局合作的灣仔皇后大道東QUEEN'S CUBE,算是本港最活躍的發展商之一。另外,南豐對山頂地皮亦分外鍾情,○六年底,南豐便曾與新地(0016)惡鬥到底,最終「差半隻手位」把加列山道地拱手相讓,市場估計今日私人拍賣的白加道三十五號,及七月政府主動推出的聶歌信山地皮,亦是南豐虎視眈眈的目標之一。

「棉紗大王」陳廷驊近年已淡出南豐。