二十年前，一場金融風暴，樓市樂極生悲，墮入六年大蕭條。不少摸頂入市的人因而焦頭爛額，甚至一鋪清袋。廿年後的今天，公屋居屋造價貴過同區私樓，沙頭角禁區新盤亦索價過萬元一呎，樓價早已跑贏九七高峰八成半。

受政府辣招影響下，一手樓瘋搶程度，較當年更有過之而無不及。荃灣近日一個開售新盤，驚現九七爆煲前萬人空巷的癲狂市況。金管局總裁陳德霖隨即敲響警號，直言樓價與市民購買力已脫節，有泡沫風險，甚至令人憶起二十年前「排長龍買樓」的震撼場面。

樓市氣氛癲過九七。本刊走訪廿年前死裏逃生的「樓蟹」和名人投資者，回想當年瘋狂市況，眾人皆猶有餘悸。他們雖有危機感，卻認為以基本因素論，現時樓市跟九七年仍相差很遠，深信樓市即使見頂，亦不會如廿年前般爆煲後暴跌七成。

當絕大部人並不相信市況似九七末路，正是何以樓市「癲過」九七的底蘊。

近日「海之戀」開賣，重現九七年萬人空巷的癲況。

上周三，長實（1113）旗下荃灣港鐵西站上蓋新盤「海之戀」一期，以呎價逾萬六元推售第二批單位，吸引大批「餓樓」人士空群而出。不少年輕人更是與父母到場，估計靠「父幹」上車，結果開售五小時便極速沽清，不足兩星期已買出近九成單位，成績驕人，帶挈長實一鋪套現九十億元。長實隨即部署「添食」，下半年將推售合共一千四百伙「海之戀」二期。

當日「海之戀」位於紅磡置富都會商場的售樓處，逼爆排隊等揀樓的準買家，墟冚場面猶勝九七樓市爆煲前夕，同樣位於荃灣的愉景新城，以及鄰近青衣的灝景灣兩個新盤當年的盛況。樓市氣氛癲過九七，即時觸動市場神經，擔心終步上「逢七必冧」的厄運。

而近期連番出招的金管局總裁陳德霖，亦再次敲響警號，直指今年首季樓價對家庭收入比率高達十六倍，超出九七年樓市高峰時的十四倍，與市民購買力進一步脫節，有「泡沫風險」。尤其是排隊買樓的市民，不少購買力並不強，只是假設樓價只升不跌而趕入市，「令我哋回想起二十年前，市民排長龍買樓嘅光景。」

金管局總裁陳德霖警告目前樓價與市民購買力已脫節，風險高過九七。

憂泡沫愈吹愈大

事實上，位於荃灣的愉景新城，以及被謔稱「浩劫灣」的青衣灝景灣，可說是九七最經典的「蟹貨」。由於當時市民要先排隊攞籌才有資格買樓，兩個樓盤的售樓處都逼爆大批市民和「炒籌黨」。

愉景新城由新世界發展（0017）和香港興業（0480）共同發展。任職時富證券聯席董事的鄧建初，是愉景新城二期一號籌的「幸運兒」。他拿着剪報，重溫當年瘋狂市況。
「幾千張認購票，太太竟然抽中一號籌，當時覺得好彩過中六合彩！揀樓之後，記者一窩蜂走上嚟做訪問。唔記得自己講過乜，大概係話睇好樓市，買嚟自住。」

九七年初，樓市升勢開始失控，鄧建初擔心過熱，曾經猶疑應否入市。「後來再諗，抽頭籌都唔揀樓，肯定畀人笑到面黃！所以最終都有入市。」

當年發展商賣樓的手法，是不斷加價加推。鄧建初見價單最後一批的呎價，比第一批高出約兩成。他手握頭籌可以揀平單位，理論上即時有幾十萬「帳面利潤」，於是以五百七十萬元，買入向東南內園一個八百多呎單位，呎價約六千元。可惜政府剛巧出招禁止樓花轉讓，令他無法馬上沽出賺一筆。

九七樓市爆煲前，荃灣愉景新城同樣出現長龍買樓的場面。

頭籌淪為催命符

九七年九月，愉景新城最後一期開售，以建築面積計，平均呎價已升至超過七千元。隨後亞洲金融風暴襲來，股市率先大跌。其時鄧建初在報章寫專欄，當年十月寫過一篇「小心熊市來臨」的文章，亦不睇好樓市。他趁高位沽出九六年買入的加州花園單位，獲得豐厚利潤，惟獨愉景新城單位因未入伙而動彈不得。

九八年入伙時，愉景新城樓價已暴跌逾四成，不少買家因無力上會而爆發撻定和蝕讓潮。至九八年八月，鄧建初終以四百六十萬賣出單位，埋單勁蝕約一百萬元。

今日回看，他慶幸當時及早斬纜輸少當贏，因○三年沙士樓市碌落谷底，愉城新城樓價由高位大瀉近七成，他持有的單位最低跌至百多萬元，自己未必有財力捱到今日樓價返家鄉。

○四年，鄧建初重新入市，買入北角港運城單位，其後主攻港島樓，步步為營下總算有斬獲。今天樓市氣氛看似癲過九七，他認為實際上未及當年危險。「二十年來人工加上去，啲人有錢咗好多，本港銀行存款總額多過九七一倍，加上供樓負擔低好多，樓市應該冇咁快爆！」

樓市老手王小姐提起九七樓市，同樣抹一把冷汗。她九五年開始炒樓，「嗰時銀行借按揭真係好易，邊有依家查得咁緊。可以做到九成按揭，好多人揸住十層八層樓都照借！」

今天樓市多方面已「癲過」九七。根據政府首季經濟報告，整體樓價已高出九七年高峰八成半。廿年前太古城建築呎價不足八千元，今日已大升近一倍。