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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2017 年 06 月 01 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

樓價高據不下 中港地產股同睇好

兩個星期前,我在本欄建議低價買房託,兩個星期前市場開始擔心六月美國聯儲局會加息,而收租的房託是利率敏感股,因此股價受壓,過去兩個星期,房託股的表現都很不錯,我的愛股領展(0823)更創出歷史新高價,上破六十元大關。

過去一段時間,有大證券行努力唱好內房股,使到多隻內房股股價狂升,其中升幅最顯著的是恒大(3333),內地多個地方政府長時間打壓樓市,去年樓價仍然大漲,今年又有數個城市推出新的打壓措施。不過,打壓措施長年不斷反覆推出,然後放寬,再推出,再放寬,投資者基本上已經麻木了,投資者明白,永遠是循着一放就炒,一炒就壓,一壓就跌,一跌又得放寬。

習近平說房屋不是用來炒的,房屋是用來住的,但是一線二線城市始終面對房屋供不應求的基本問題,全中國的人都想到一線二線城市尋找機會,一線二線城市人口急增,土地不夠是事實,任何打壓措施都只能起短暫的效用。經過了如此多年的打壓,放寬,再打壓,再放寬的循環,有經驗的投資者已不再是驚弓之鳥,遇上打壓,他們會選擇觀望而不是急急忙忙的沽售。當然,上述道理你明白,我明白還不夠,還需要有大證券行出來唱好,內房股股價才能起飛。

同樣的情況也出現在香港地產股身上,香港地產股的每股資產值與股價之間的折讓都很大,P/E 估值也很低,全是超值,對價值投資者來說是超值股。但是過去很多的日子裏,香港地產股卻長期地超賣,換言之,股價一直沒有飛升以反映其價值。看看中原城市指數一升再升,連升數個月,看看地產商推出新樓盤,次次都暢銷,但是,本地地產商股價卻一直沒有相應地上升,完全沒有反映出樓價上升的現象。

當然,也有人擔心樓價上升,地價也上升,地產商的風險也在上升,但是,比較一下地產商每年賣樓的金額與買地的金額,兩者相差也很遠,買地金額只佔賣樓金額的一小部分。換言之,就算目前買的地將來賣樓出現虧損,影響也不大。

被視為最保守,數年來買地較少的長實(1113),近期推出的荃灣西站上蓋的「海之戀」反應非常好,「海之戀」開價高,反應好,長實的利潤自然很可觀。還有,新世界發展(0017)剛剛宣布,其投資二百億元重建的原新世界中心就快部分入伙,該項目總樓面面積高達三百萬平方呎,租金收入也會很可觀。

內地房地產總是循着一放就炒,一炒就壓,一壓就跌,一跌又放寬的循環,所以樓價總之跌不下。