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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2017 年 05 月 25 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

恒地買美利道地皮出價適當

恒地(0012)以二百三十二億八千萬元買下中環美利道地皮,折合呎價五萬元。不少人認為這是天價,當然,透過招標而得到的土地,肯定是出價最高者,因此被認為是高價一點也不奇怪;更有不少人以目前中環附近的商廈成交價來比較,認為目前中環附近沒有任何商廈的成交呎價超過四萬元,因此,呎價五萬元的確是天價。還有,近來,不少內地地產商以高價在香港搶地,一般人皆認為內地地產商更願意冒風險,出價也一定更高,恒地能夠擊敗內地地產商而得到這幅土地,當然是屬於天價。

天價買地的結果是恒地股價在公布買地結果後連跌兩天。

我不認為恒地出價太高,呎價五萬元是適當的。

首先,傳媒所報道的,中環附近商廈的呎價不超過四萬元,但是,這些商廈實際上全部不屬於中環的正中心,中環的正中心是滙豐銀行大廈,離開滙豐銀行大廈愈遠者,價值愈低。而且,中環已經廿年沒有土地出售,因此,傳媒用來比較的中環附近商業大廈都是舊樓,有些樓齡已經是五十年了。更何況,近年有成交的商業大廈並非全幢出售,而是業權早已分散的單位,業權分散的商業大廈價值比較低,人人都知道,中環環球大廈的商舖租值遠遠低於其附近的幾座商廈,理由就是環球大廈業權分散,租戶複雜,只有擁有整幢商業大樓才能有拆卸重建的價值,而拆卸重建的價值就是呎價五萬元。

恒地以呎價五萬元買地,再加上每呎六千元的建築費,將來大廈落成,成本是每呎五萬六千元,將來每呎如果每月能有一百四十元的淨租金收入,回報率是百分之三;每呎如果每月能有一百八十七元的淨租金收入,回報率達百分之四,相信這是不難做到的。

長期以來,恒地給人的印象是收購市區舊樓重建,或是郊區農地補地價建房屋,很少參與土地投標,這次重金投地,相信也是為了擁有一座以恒地命名的中環地標性建築物。目前在中環正中心地標性的建築物只有滙豐銀行大廈、渣打銀行大廈、中國銀行大廈、長江中心,是屬於該企業自己的物業,自己的命名,新鴻基中心已經不算是中環了。恒地李兆基作為香港富豪榜的前幾名,在中環蓋一座恒基中心應該也是心願。正如長實(1113)的李澤鉅說:「長實所有的物業都可以賣,除了長江中心之外」,可見長江中心的地位已非呎價多少可以衡量。

還有,一年前海南航空以呎價一點三萬元在啟德買地時,市場也說是天價,但是,今日啟德再也沒有呎價少於一萬元的土地了。這說明,恒地勇於出價的結果也會改變中環的地價。

我不認為恒地出價太高,呎價五萬元是適當的,今次恒地勇於出價,日後也會改變中環的地價。