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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2017 年 05 月 05 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

未來住宅供應 有料到

運房局在上周公布,將未來三至四年間可提供的單位數量,從94,000個單位增加至96,000個,較去年第4季的預測,增多了2,000個單位。

這是近年來較為罕見的例子。

通常政府在房屋供應的預測,只會在估大數後愈縮愈小,不會愈估愈高︰例如2016年私人住宅落成量的預測,差餉物業估價署最初預計有20,140伙,梁特還於2015年5月7日在他的「特首網誌」發布了標題為「2016年私人住宅預測落成量創十年新高」的文章(http://www.ceo.gov.hk/chi/blog/blog20150507.html),大力感謝發展局和其他政府部門同事的努力……結果當然是「梁特中伏了」,被差餉物業估價署後來「靜靜雞」將預測改成18,200個單位,最後真實數字更只有14,595個單位,與最初梁特讚賞的估算數字,相差接近三成。

但今次政府的預測,卻是愈說愈多︰最初在2015年底的版本,政府只說有87,000個單位,後來在去年第一季改到92,000,第二季改為93,000,第四季改為94,000……今次就進一步加到96,000個單位,愈加愈多。

唯一的解釋,就是未來龐大的供應量,好似真係有料到。

參考運房局2017年3月《私人住宅一手市場供應統計數字》報告,2017年首三個月私人住宅落成量為4,400個單位,創下多年來第一季度供應量的新高。由於第一季度包括農曆年假,基本上是傳統的淡季,所以落成量會較為偏低(例如 2016年第一季的落成量,就只有全年的12.3%;2015年是7.9%,2014年是18.5%),而在第二季至第四季度的供應量,通常都會超過第一季。

未來三至四年間預測的96,000個單位,分別包括(i)已經落成樓宇但仍未售出的8,000個;(ii)目前建築中75,000個單位-已經預售14,000=61,000個;(iii)批出土地並可隨時動工的項目27,000個。相對於上次的數字,變動較大是批出土地並可隨時動工的單位,由上次24,000增加到27,000個,加多了3,000個單位。

毫無疑問,現在香港樓市正處於「牛三」的階段,壞消息變成好消息,好消息變成更好消息,很多人都已經被這種氣氛搞得暈暈地,看到新盤就雙眼發光……但目前看到推動樓價的因素,都應該在今年後轉變。美國今年會加息三到四次,香港冇可能一次都唔跟;新樓施工量在2016年踏入高峰的25,500單位(2014年是18,000個單位,2015年是15,000個),2017年更可能高達32,000個;美國國債總額約20萬億美元,超過三分之一的持倉將於2019年底前到期,再加上中國和日本開始減持美債,貨幣政策將會在無可奈何之下慢慢收緊,美國冇得再玩QE,要開始收水。

由於各種利好樓市的因素,都會在今年慢慢消失,再加上「牛三」通常不會超過一年,所以我還是繼續維持早前的預測︰樓價將會在今年見頂,估計觸發位就在香港跟隨美國加息的時候。

以往運房局對房屋供應的預測,通常是愈估愈少,但今次卻將未來三至四年 可提供的單位數量,增加了三千個。