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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2017 年 03 月 24 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

買自住樓要考慮的五個問題

近日樓價不斷破頂,突然有很多冇樓的人都問︰是否應該在這個時候買樓?他們絕大部分都是從未買過樓,或是在幾年前賣了自住樓,白交了幾年租,現在感到非常後悔,擔心唔買就再冇機會。

對於他們是否要買自住樓,應該如何考慮?我建議先考慮以下五點︰

近期高價追入市的買家,很多都是過去幾年一直等樓價跌,現在忍不住手入市,當中不少是父母給錢子女買樓。

(1)未來息口走勢

美國將會一年加息三次,三年加息九次,基本上已經是肯定的事,只會有多冇少。有些「專家」認為香港銀行體系資金水浸,就算美國不斷加息,香港也不會跟隨;對於這個論點,我建議各位千萬不要相信!美國加息一兩次,香港或許不會跟隨,但怎可能加息九次也不跟?我認為美國加息九次,香港起碼也會加七次或以上,對於買入一間1,000萬元、貸款600萬元的物業,每年多付的利息就超過10萬大元。如果你今天才打算買樓,一定要計算這筆額外的利息負擔。

(2)供樓VS繼續交租

這是買樓自住的一個重要考慮,究竟是每月供樓的負擔較重,還是繼續交租較為划算。我同意大家可以做這個比較,不過利率就請用加了七次息的數字計算,而不是今天的利率。

(3)未來新盤供應

雖然很多人批評現屆的梁振英政府,未能解決土地供應的問題;但我們必須承認,梁特在開發土地方面,是過去所有特首中最勤力,只是土地由開始物色到可以建樓,往往需要四到五年時間,也剛好是梁特任期完結之時,趕不及讓他得到掌聲。若我們推算一下時間,梁特在2012年上任,所以大量房屋土地供應會在2016至2018年,大量新樓供應會在2020至2022年;這些新樓會在建好前兩年賣樓花,即是樓花供應的高峰期,將會在2018至2020年。如果你打算現在搶新盤的樓花,建議可以不用太急,因為未來會有大量供應。

(4)最近樓價指數創下歷史新高,誰人在高價追貨?

從近期住宅成交數據顯示,只有約2%買家為非本港居民;其他本港居民買賣個案,約95%買家屬於首次置業人士,本身已經有樓的人只佔5%。所以最近幾個月追價入市的人,很多都是過去幾年都堅持不買樓,或是幾年前賣樓等跌,但現在終於忍不住手,入市買樓的人;有些就是父母給錢孩子買樓。至於投資者,大部分已經收工,沒有在這階段買樓。

(5)買自住樓,就算買貴咗都唔怕?

有些人可能說︰「買自住樓,就算買貴咗,都唔使怕啦!」這絕對是騙人的想法。我可以保證,就算你買來自住,但買入後看見樓價不停下跌,大部分人都應該會感到傷心,甚至日日狂打自己心口,而不是「完全冇所謂」。買自住樓唔怕跌,根據真實經驗,是不正確的。