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主頁  > 專欄  > 改寫命運 2017 年 03 月 03 日

曹雪聰

資深傳媒人,曾任壹出版、壹網絡、新假期、東方新地/SundayKISS等媒體總編輯,育子女各一,近年鑽研幼兒教育,發現今時今日,Silence is NOT Golden,語文才能夠改寫命運。

買樓賺錢的真實算式

《有樓萬事足》引發熱話,有樓有高潮的高潮女點擊率或者抨擊率都很高;可是,我覺得這個節目好像稱為《有錢萬事足》更貼切,高潮女要求的似乎不是一個有樓的男朋友,而是一個送樓給她的大富豪。

由此可見,有樓的確有利追女孩,但未必一定追求到幸福。而對於女人來說,與其買樓改變命運,不如釣金龜改運更直接。

你說買樓能否改變命運呢?答案是肯定的,至少能夠改善財運,不是小善,而是大善。

《有樓萬事足》又再引發樓價話題,罵樓價貴的人要知道,買樓不只買面積,而是買配套,內地人認為買樓送十二年學位,已經物超所值。

最近九年,即二○○八金融海嘯之後買樓,除了一些溢價的偽豪宅,幾乎逢買皆賺,政府辣招調控樓價,難以爆煲;因無賤價掃貨機會,故形成穩步上升趨勢,二手樓一般都是升值出售,成交報道會列明業主持貨多久,賺錢若干。

一般衡量物業升值,是以賣出價減買入價,差價便是利潤了。其實這個只是表面計法,差之毫釐,繆以千里,實際利潤原來高得多,舉個實例你看看便明。

譬如二○○九年買入一伙物業,購入價$500萬,當時付30%即$150萬首期,造15年按揭月供$2,2000,最近以$900萬售出,尚欠銀行貸款$200萬。

好了,一般計賺蝕便是:

$900萬 - $500萬 = 賺$400萬

然而,確實計法應該是把所有收入減除支出,即售價加租金收入,減首期、減供款、減尚欠按揭,而無論自住或收租,此單位租金剛好等於供款,互相抵銷,因此算式如下:

$900萬 - $150萬(首期支出) - $200萬 (尚欠按揭)= 賺$550萬

看到嗎,原來實際利潤比表面計法多出150萬。按回報率計更可觀,首期投資150萬,七年盈利550萬,即升值367%!

數學不騙人,可見買樓投資回報高,你拿150萬開設一家茶餐廳,大約40座位,朝七晚十翻枱十次,好運的,每月賺5萬,維持穩賺七年,才420萬,雖然提早獲利,可是做到PK。

若拿150萬買樓收租,只需每兩年更新租約,甚麼也不用做,利潤便高過經營茶餐廳。

當然,高回報受惠於樓價穩升,呎價愈升愈高,年輕人大罵洋房價錢﹐劏房面積,你問是否有升無跌?我不知道,但我想指出一點,許多人都忽略了的,買樓,其實不只是買單位面積,而是買整個社會環境、整個社區配套,包括:營商環境、謀生機會、城市建設、氣候、治安等等。香港居所是小一點,但交通、學校、醫院、公園、圖書館等服務都屬世界級。

內地人便識貨,幾百萬,買十二年免費教育已經物超所值,而且十二年後,樓價還會幾倍升值。

港人批評的教育制度,內地人不知幾愛慕,蜂擁來港入學,課程不銜接英文追不上?補習囉,香港專業導師會(ProfessionalTutor.hk)資料顯示,接近兩成學生屬新移民家庭,補時特長、時薪特高,因為據導師回報,內地生半途插班,真係「惡補」!