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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2016 年 12 月 09 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

我唔信政府預測樓宇供應

新一屆特首跑馬仔遊戲已經開始,現任特首和站在他一邊的官員,最近不斷在公眾場合讚揚過去四年的漂亮Performance Appraisal,說現屆政府堅守「迎難以上」原則,致力增加土地供應,建更多房屋助港人上樓,在未來三至四年私樓供應量高達93,000個單位,未來十年460,000個單位等……全都是非常偉大的政績,請大家鼓掌。

但這些供應數字,全都是真的嗎?讓我們認真地分析一下。

(1)看往績︰就像看馬評家一樣,判斷預測是否準確,當然要看往績。以下是差餉物業估價署過去的預測紀錄︰

平均差距是 (14.6%+39.1%+10.7%+15.1%) / 4 = 19.9%,每年都估錯。對於未來93,000供應單位,是否應該打個八折?

(2)計算方法︰在這93,000個單位,包括(i)熟地上可興建的單位25,000個;(ii)建築中74,000-已經預售12,000=62,000個;(iii)落成但仍未出售的6,000個。

這個計算有點問題。為甚麼「落成但仍未出售」的單位會計算在內,但「預期建好但在四年不會出售」又不減出來?這是否一條算式內有雙重標準?至於25,000個可以動工的熟地,今天都未開始建築,全部100%都可以在四年內建好嗎?

(3)動工建築數量︰根據屋宇署的最新報告,今年1至9月首次提交圖則的新建住宅單位數量有11,511個,與去年的數量差不多。如果未來幾年的私樓供應量大幅上升,應該不是這個數字。

(4)看土地︰根據政府2104年12月的官方文件《長遠房屋策略》,從「生地」到落成樓宇的時間,需要11至14年;即是今天在一塊生地開工起樓,十年後都未有得住。

政府在過去四年,將手頭上的熟地盡量起樓,但生地變成熟地就搞到焦頭爛額,開發綠地和填海都給人罵到七彩(從1984-2004年,每年平均填海造地超過100公頃,但2005後就大幅減少),處理棕地又唔夠惡,局長就算「義無反顧去做」,都應該沒用!政府一直吹噓,已經物色到150幅具房屋發展潛力的用地,可供興建逾21萬個單位,但其實有一半是綠地,郁親手就聽打。

結論︰雖然局長被傳媒問了N次也不肯講,但我敢作出一個預測︰目前香港熟地的數量,應該是過去二十年最少的(如果局長不同意,請歡迎提供真實數據)。所以在未來數年,每年私樓供應或許可以接近兩萬個,但由於熟地差不多用完,生地又變唔到熟,所以供應在三四年後就會減少,請大家有心理準備。