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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2016 年 10 月 28 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

從數學分析看本樓市

近期香港樓市成交價不斷破頂,樓價指數快要衝破歷史高位,很多人又再次跑出來,說「香港樓價痛苦指數」實在太高了,港人買一層上車盤,要不吃不喝儲起二十年的工資才夠。所以這些分析的結論是:香港樓市一定會爆煲,睇你幾時死!

從經濟學的角度,利用平均工資或中位數,去推論樓價已升到不能接受的地步,理論上的層面是不對的,因為樓市需求只集中於較富有的一群;這是經濟學「供求定律」的最基本概念。目前全港有250萬住戶,私人房屋有133萬戶,在分析需求與價格關係,應該只看最富有一百多萬個住戶,而不是看平均250萬住戶。

對於冇樓的香港人,可能會憤怒地咒罵:在過去的五年光景,我的工資就加雞碎咁多,但樓價就升了一倍,真是有冇搞錯!但在憤怒的時候,如果你看見香港五年收入分佈的變化,相信你更會憤怒到一拳打爆牆。

附表是香港統計處對全港所有住戶,在2011年第一季和2016年第二季的收入分佈。我嘗試作出一個合理說法:如果你想在香港買樓,假設已經有充足首期,每月收入有30,000元以上是合理要求,扣除萬多元用來供樓,每月還剩下一萬多來吃飯和其他開支。

本港每月收入30,000元以上的住戶有多少?不講你肯定不知:在2011年初是75.7萬,今天是109.6萬,五年之間多了33.9萬戶,升幅是44.8%!

香港在過去五年,對於一班高收入的人士,他們加人工的速度是很快的,特別在收入五萬到八萬的群組,住戶數量升幅接近六成,成為了近年樓市升幅的最大支柱。

可能你會反駁,這些數字都是騙人的!我冇加咁多人工,我唔信!從統計數字也可以看到,目前每月在20,000元收入以下的住戶,數量約100萬戶。他們收入升幅極低,最慘是當中有不少是年輕人,持有大學或專上學位,但畢業後做了十年八年,每月工資連20,000元都沒有,成為了香港最痛苦的一群。