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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2016 年 10 月 27 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

現金土儲為王 內房股強者愈強

過去幾個月,內地多個城市的地方政府先後推出一些打壓樓價的措施,地方政府打壓樓價的方法一般上是限購與限貸,即限制每個家庭買第二套房,第三套房,限制非當地居民買樓,限制買樓貸款的比例。結果有夫妻竟然為了多買樓而假離婚,也有人借用他人的名字買樓,形形式式,八仙過海,灰色地帶很多。因此,效果不理想,九月份最新的全國房地產銷售數據顯示多數的城市樓價仍在上升,多家上市的內地房地產公司公布的九月份的銷售數據也顯示銷售業績很好。

實際上,各地方政府只是奉命打壓樓價,他們並不會太積極地打壓樓價,因為賣地收入依然是目前地方政府主要收入來源。

目前內地房地產市道的確火熱,多個城市的樓價已經創歷史新高,一線城市升勢更恐怖,已達到了瘋狂,泡沫的階段,若不出手打壓,將來泡沫破了,後果更嚴重。

最新的打擊房地產價格的方法是限制房地產公司融資。上海交易所已經叫停數家房地產公司發債的申請,停止發債,資金周轉可能有問題,為了多收取現金,地產公司可能要減價促銷。這是最新的打壓房地產價格的方法,效果如何仍待觀察。

既然中國中央政府出招,我們在選擇房地產股時,就必須深入觀察每一家公司的現金流,同時留意他們賣樓的成績。我們只能通過公司的年報、半年業績報告取得這些數據。從年報或半年業績報告取得的數據,還得加上最新的賣樓數據,才能掌握該公司的現金狀況。政府收緊房地產公司的現金流,目的也是迫房地產公司盡快賣樓,只要房地產公司加快賣樓,在競爭的壓力下,樓價會下跌。

目前內地多個城市的樓價,已經使到多家地產商進入暴利的情況。當然,條件是他們手上有地,有現金、無地者可能沒有新的資金買地,買地的地價也正在不斷創新高。

當然,市場是透明的,上市的內地房地產股價那麼多,符合現金多、土地儲備多的房地產股應該繼續上升。因此,就算你沒有時間詳細分析每一家房地產股的現金與土地儲備現狀,另一個可以考慮的方法是追捧那些股價在過去十二個月不斷上升,不斷創新高的股。當然,一升數十倍的股要小心,可能是炒家、莊家炒上的,升幅太大的股就一定要詳細了解這些公司的現金,土地儲備,淨資產值,不好買到老千股。

內地房地產市場火熱,中央政府用盡方法壓抑樓價,但樓價仍未見顯著回調。