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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2016 年 10 月 21 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

收租投資者 搶樓KO年輕人

稅務局在上周公布了一項重要數據︰本港9月份涉及雙倍印花稅的宗數及金額,分別為4,317宗及22.888億元,兩個數字均創今年新高,較8月錄得的3425宗和涉金額17.87億元,按月分別上升26%和28%。

這些數據,代表了甚麼?

從邏輯上的分析,我們可以推斷︰

(1)只有本港永久居民在買第二層或以上的樓,才要徵收雙倍印花稅;

(2)所以買這四千多個單位的人,除非是先買後賣(應該不會是大多數),否則都是買第二層樓;

(3)為甚麼買第二層樓?大部分香港人,應該都不會買兩層樓來住,或是一層住,另一層度假;

(4)第二層樓不是用來自住,買來做乜?一係炒,一係收租;

(5)基本上在香港炒住宅樓的人,已經冇幾多個。所以大部份買第二層樓的人,應該都是買來收租;

(6)所以我的結論︰在這四千多個成交之中,如果我說有三千多個是買來收租,應該很合理;當然實際數量可能更多,例如老公和老婆分別買樓,老公的樓用來住,老婆的樓用來收租。所以買來收租的單位,有可能多過三千幾。

這個結論,相當令人震驚︰假如這個趨勢持續下去,收租佬或婆每月在市場上搶走三千多個單位,一年就是四萬多個單位,等於平均每年新建單位數量的兩至三倍。

其實不用看數據,你只要走到新盤銷售現場,或是到地產代理看一看,就知道在今年七月之後,多了很多人找租盤投資,情況應該是近年最多。

造成這個現象的原因有很多︰最主要是在年初之時,很多「專家」都說美國聯儲局在今年會加四次息,但年中已經知道被耶倫欺騙了,今年可能一次息都不加,明年加息步伐也會很慢。

在這樣的低息環境下,要找三厘低風險回報絕不容易,放在銀行差不多零息,債券息率極低,高風險債券驚公司破產,外幣存款今年匯價輸得勁慘,連人民幣存款都輸到眼突,買股票又驚風險……就算連REIT最近股價都創歷史新高,好似唔抵買。結果在千挑萬選之下,最後又是買樓收租。

我相信這個趨勢,在未來日子只會上升,不會下跌。在目前的遊戲規矩下,收租佬或婆為了節省雙倍印花稅的金額,偏向買細價上車盤來收租;由於他們實力強大,拿着充足現金搶細價樓,結果輕易就將年輕人KO,搶走了大量細樓的貨源,順便將細價樓的樓價炒上去。

近年,很多港人都買樓來收租,更順道推高了細價樓樓價。