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主頁  > 專欄  > 投資就是生活 2016 年 10 月 14 日

周顯

一條貪威識食、練精學懶、先使未來錢的廢柴,從小學到大學都未曾畢業過,畢生沒有做過正經事,因為投資失敗,所以便要寫投資專欄來騙錢。

買樓要看業主的構成

誰都知道,買樓除了看樓宇的地點、建築用料之外,還要研究很多的其他因素,今期隨便列出了幾點,也許是比較少人留意到的。

首先是住戶的構成,究竟是業主自住居多,還是租客居多。像在九龍站的幾座屋苑,如果論到價錢,呎價是豪宅級數,但這裏的租客比例太多,就未免影響到樓宇的質素。

一般來說,租客的流轉率比較快,因此新面孔也比較多,環境因而也比較複雜,這是誰都不願見到的。再說,一般來說,業主比租客富有,所以,自住戶住了大多數的樓宇,整個樓宇的格局也會比較高級。

還有,以租客為主的樓宇,其保養也比較差,折舊很快。但樓宇維修成本很高,如果單靠租金,可能要以「年」來做單位,才能收回成本。因此業主委員會往往會拒絕維修,如果你是自住的,就要長期忍受居住環境的陳舊了。

其中一個我常常提起的例子,就是銅鑼灣的伊利沙伯大廈,由於地理位置優越,只要大事翻新,樓價可以上升一倍以上。可是,由於業主們都是長期收租,樓價升了一倍,也與他們無關,所以便任由樓宇變得殘舊不堪,連其商場業主永倫集團,也給「玩死」,本來是一流位置的商場,也無法變身。

但從另一方面看,這也不無好處,就是價格會快速變成低水,反而是吸納良機。在幾年前,我本來覺得九龍站太貴,但是現在,我卻認為它已變成低水,值得吸納了。當然,如果要自住,我倒寧願住在奧運站,可能仲無咁雜添。

此外,業主的構成,也會造成問題。我有一個經驗,一間一千呎左右的單位,這種呎數最是尷尬,業主可能頗為有錢,但也可能是僅僅夠供樓的中產階級,狀況是,當開業主會,夾錢維修時,往往是我願意付錢,把大廈弄得靚靚的,但大部分的業主都不願花錢,投票失敗後,我也只有繼續忍受樓宇的繼續殘舊下去。

但是,二千呎以上的單位,屬於豪宅級別,願意付錢,把維修搞好的業主,比例上便多得多了。

但如果預算買樓的錢是固定的,又怎可以解決這問題呢?要知道,一間大廈,通常有最好的單位,也有最差的單位,如果你同是花兩千萬元來買樓,兩千萬元是該幢大廈最便宜的單位,和它是最貴的單位,這兩者是截然不同的。

簡單點說,如果你是該幢大廈的第一富豪,其他的業主都比你窮,他們願意花錢維修的意向,便比你低得多,你很可能要忍受樓宇的長期殘舊。反之,如果你是該幢大廈最窮的業主,你也有可能面對成日要夾錢,夾到你窮的狀況。在兩害取其輕的大前提之下,你採用哪一種策略,視乎不同的人有不同的取向,無法一言論定。

不過,如果你有錢到要花幾億元來買凱旋門的天際獨立屋,我就會勸你三思,因為這幢大廈,幾百呎和幾千呎的單位放在一起,幾百萬至幾億元的樓都有,大戶要花錢去豪修,投票未必投贏月收兩皮幾租金的大批小業主,所以,其折舊的速度,是可想而知的。我想,沒有一個花幾億元買豪宅的業主,樂見這個情況。 

銅鑼灣的伊利沙伯大廈雖然地理位置優越,但由於大部分業主是長期收租,所以樓宇變得殘舊不堪,影響物業價值。