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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2016 年 10 月 12 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

買內房股 還看土儲與負債

過去一年,內地房地產市場再度火熱,結果有好幾個城市再度推出限購限貸令。不過,依然有一些內房股的股價不斷上升,當然,也有一些內房股的股價受到壓抑,更有一些內房股的股價根本就沒有回升,今年走勢依然向下。

為甚麼會出現這種現象?理由是內房股非常多,多到不可以一視同仁的說樓價升,就全部內房股皆看好;也不可以說限購限貸令一下子將全部內房股打垮。
影響內房股股價表現有好幾個因素,首先是這些內房企業土地儲備所處的城市及土地儲備的成本,這是最重要的。中國這麼大,樓價極為兩極化,一線城市樓價飛升,另一些城市樓價依然低迷。因此,一些大型房地產商土地儲備分散,股價也就處於不易升也不易跌。恒指成分股中的兩隻內房股華潤置地(1109)及中國海外(0688)是最佳例子。

當然,表現得很不錯,股價不斷向上的內房股也很多,這些都是規模較小的內房股,規模小,集中於一兩個城市發展,而那一兩個城市的樓價正處於高峰,同時這些內房企業在這些城市投資已久,手上的土地買入價很低,利潤也就相對提高。適合這個條件的內房股不少,這包括寶龍(1238)、越秀(0123)、時代(1233)、奧園(3883)、深圳控股(0604)、碧桂園(2007)、旭輝(0884)、龍光(3380)……

實際上,絕大部分的香港地產商都在內地投資,差別的只是所佔比例有多高。香港地產商中,在內地投資而表現很好的應該是嘉華國際(0173),嘉華國際在內地的投資與香港差不多一樣的比重,而且只集中於廣州與上海,起步早,因此土地成本很低。

影響內房股股價的第二項重要因素是該內房企業的負債比例,負債重的企業相對有一定風險,因此股價也一定打折扣,要尋找內房股負債資料就不得不上網查看年報,這需要花相當多時間。另一個比較快捷的方法是直接觀察其股價走勢圖,股價在過去一年的走勢已經告訴你哪些內房股千萬不好碰,那就是股價在過去一年反覆向下走的股,這類股中相信不少就是高負債的內房企業。

大行的報告也有參考價值,即使不一定要跟隨大行的買賣建議,但是,至少大行已經幫你消化了厚厚的年報,簡單扼要地點出你所需要的資料。

近期樓市十分火熱,中央迫於推出限購限貸令,使上周內房股出現顯著調整。