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主頁  > 專欄  > 投資樂園 2016 年 09 月 29 日

林一鳴

本地資深股市及樓市投資者,重點研究波浪理論、財技和投資心理學等,擅長用故事形式比喻市況和分析經濟熱話。

樓市將會越嚟越癲

美國聯儲局上周第N次決定利率不變,然後又再第N+X次強烈暗示,美國可能很快就會加息。

伊索寓言「狼來了」的故事,牧童都只是騙村民三次罷了;但耶倫大喊「就嚟會加息」的童話,最少騙了股民30次以上,現在還再說第31次,真係有冇搞錯。

其實耶倫每次的說話,基本上我已經很久沒有理會了。根據目前的形勢,美國在十一月大選前應該不會加息,在十二月就要看誰做總統︰如果是Hillary就應該不會加息,但若果跑出了Donald Trump,以他一直的所作所為,基本上是完全不可以預測的,即係冇得估。

但無論如何,對於沒有加息的決定,肯定讓香港樓市變得越嚟越癲。「癲」的方向主要有兩個︰第一個「癲」當然是樓價繼續越升越有,當沒有加息的聲明發出後,市場上立刻看見買家搶盤追價更加凌厲,細價樓成交「日日見新高」,淡友的心也越來越痛;第二個「癲」就是發展商為了「迎合市場需要」,將新盤劏到細得離譜,間格簡直是「超越你的想像」。

以近期四叔在勝利道推出的一個新盤為例,就被網民大量洗版痛罵,大罵它是「劏房之霸」︰一層樓竟然可以劏出十個單位,主打一百多到兩百呎,單位客廳加飯廳的面積比車位還要細,還說是要打造甚麽「創意迷你戶」……

網民對劏房新盤的咒罵,我實在有點看不過眼,要說一句公道的話。為甚麽發展商要劏到咁癲?當然是劏得越癲越好賣﹗劏到咁癲賣給邊個?收租的投資者﹗為甚麽投資者要買劏盤收租……就是政府「雙倍印花稅」逼我們造成的啊﹗

我可以老實告訴你們,當我作為投資者的時候,腦內是這樣想的︰假若我要拿二千萬元投資,目前息口持續低迷,看見其他投資產品回報相對偏低,買樓收租的意欲是會增大的。買甚麽樓較好?我會這樣計算︰(一)如果單一買個二千萬元的大單位收租,雙倍印花稅要付二千萬元x 8.5%=一百七十萬元;(二)將同樣金額分開買七個三百萬以下的納米盤,雙倍印花稅就只要給二千萬元x3%=六十萬元,節省了一百一十萬元,相等於兩到三年的租金收入。

所以投資者的決定是二而不是一,發展商為賣樓劏到發癲,是非常合理的;反正投資者買樓不是自己住,那管它廁所是否可以坐下來。政府第一天推出「雙倍印花稅」的時候,其實早就應該知道,這辣招必定會導致投資者狂搶細價樓,與「幫助市民上車」根本是背道而馳;所以你們要罵發癲的劏盤,就應該先罵訂下規矩的人。

恒地於勝利道的加多利軒被指為只有劏房般的面積,