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主頁  > 專欄  > 東觀點 2016 年 09 月 27 日

發展棕地 首建全面資料庫

選舉結束,新舊立法會議員交替在即,本來這段時間應該是政圈沉寂之時,但突如其來的橫洲發展風暴猶如一塊拋落海中的巨石,激起了千層浪花,引發出大量連鎖反應,情況令人應接不暇︰當中包括黑勢力恐嚇候任議員的問題;特首、局長與區議員是否講大話的誠信問題;更甚者,是連下屆特首選戰的戰幔也被揭開,三位疑似有意角逐特首寶座的高官,互相卸責對手。一時間,政局熱鬧非常。

但從土地發展角度去看,橫洲建屋計劃突然大縮水,背後主要原因在於要避開原居民擁有的棕地;因此,各界對新界棕地的發展情況,也突然關注起來。根據發展局推算,全港棕地最少三百六十五公頃,但亦另有研究指本港棕地有近一千三百公頃,如果政府能夠善用開發這些空置土地興建住宅,將大大有助紓緩香港的住屋供應及土地短缺問題。可惜現實卻是談何容易。

洪水橋「棕地王」位處港深西部公路旁,故近年被發展為物流基地,倉庫處處。

甚麼是「棕地」,有些人未必清楚。其實它是指一些本來屬農地或綠化地的土地,因為業主棄耕或其他緣故,被人改變原有用途變作貨櫃場、露天倉庫、回收場和車輛維修場,這些棕地的土質受嚴重污染,無法恢復耕作或綠化。本港的棕地多位於新界西北及新界北一帶,例如政府有意開發的元朗南、洪水橋、古洞和粉嶺北新市鎮,便需收回大量棕地才能成事。

轉為半工業用途的棕地影響景觀和環境,但在1991年政府修訂《城市規劃條例》前已經改變用途的鄉郊土地,由於不受集體官契中所列明的土地用途規管,使政府難以管制。而要開發棕地,也面對不少挑戰,其中最重要的是如何安置棕地上現有的使用者和行業;另外,收地賠償金額也是要考慮的因素。
如上述,發展棕地其中一個最大阻力,是土地現有的使用者和行業,例如港口後勤支援、露天倉儲和回收業等均難以覓地搬遷,一旦收地將面對結業情況,不只員工失去生計,連帶其他行業失去後勤支援基地也會受影響。就此,政府曾提出建議,以洪水橋新發展區作試點,探討興建多層工業大樓以安置棕地上各行業的可行性,不過,該棕地王現已發展成逾十億元的生意,涉及鄉紳利益,政府要收談何容易(詳見本刊封面故事)?

我們認為,香港現時正面對土地供應短缺,連帶房屋供應也不足的局面,發展棕地建屋,可謂勢在必行。一來棕地本身已受破壞,沒有保育價值;二來變身倉儲和停車場用途的棕地,一般已有道路連接,發展起來也較為容易;加上現今的政治氛圍下,政府要打郊野公園土地的主意、要在中部水域內興建人工島,獲立法會支持的機會甚微。只有發展棕地,是唯一取得不同黨派共識的方案。

正如特首梁振英所言,上屆政府在削減房屋供應的同時,亦停止開發新的土地,令現時政府的土地儲備捉襟見肘,無法應付突如其來的大量房屋需求。因此,政府必須立即恢復建立土地儲備,其中開發棕地是主要途徑。上周發展局已宣布會對新界棕地的分布和用途進行全面調查,以便建立棕地資料庫,掌握有關情況。我們認為全面查冊踏出了正確的第一步,下一步就要看政府如何擺平鄉紳,以及棕地現有使用者和行業的反對聲音。