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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2016 年 08 月 17 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

升周期接近尾聲 長地淡出本港樓市

李嘉誠的兩大旗艦企業公布半年業績,長和(0001)純利增長3%,長實地產(1113)純利增長25%,不過公布業績後,股價的表現則是長和比較好,其中一個理由是管理層在業績公布的同時,表示長實地產已經難以物色能有不錯回報的物業投資發展項目,目前正在尋求轉型,開發新的業務。新業務可能帶來一些不明朗,因此,長實地產的股價就面對了些壓力。

近來,香港地產商推出新樓盤,銷情不錯,中原城市領先指數也創出五個月新高,但是長實地產卻表示地產業務前景不佳,正準備轉型開發新業務。實際上,長實地產淡出香港及內地地產業不是今年才開始,過去幾年,長實已經很少在香港及內地買地,在內地更曾經把整個開發中的物業全幢出售,賣給其他地產商。李嘉誠看淡香港及內地地產業的前景是很清楚的。

對上兩個完整地產周期,當中升市皆為十四年, 而今次升市自○三年開始已有十三年,是否意味上升周期接近尾聲?

 
地產商從買地到賣樓花,短則兩年,長則五年,一般的三年。今日買地,要等到二○一九至二○二○年才能推出市場,這兩年的地產市道如何?很肯定的,李嘉誠是不看好的。

房地產的市場周期很長,對上兩個周期的整個周期分別是二十年及十六年,那是一九八三年至二○○三年的周期,及一九六七年至一九八三年的周期。

一九八三年英國首相戴卓爾夫人到北京談判到香港前途,在人民大會堂門前跌了一跤,香港樓價也跌至谷底,之後慢慢回升,期間也有過一些調整,但調整幅度不算大,最終於一九九七年見頂。之後輾轉下跌,期間也出現過反彈,但反彈幅度不大,無力再創新高,最終於二○○三年見底。整個周期二十年,上升期十四年。

一九六七年香港暴動,樓價也同樣跌到谷底,然後慢慢回升至一九八一年美國大幅加息至二十厘後崩潰,之後就是中英談判香港前途,樓價也就一跌再跌,至一九八三年見底。整個周期十六年,上升期也是十四年。

目前的周期從二○○三年開始升,期間也遇二○○八年的金融海嘯及二○一三年的加息及辣招影響,但是調整期都不長,幅度也不大,目前仍然難以說整個周期的升勢已終結。不過,無論如何,從○三年至今年,已經是十三年了,上升期十三年已經接近過去兩個周期的十四年紀錄。也許,這正是李嘉誠看淡未來樓市的理由,減少買地。

地產商不買地,將來沒樓賣,利潤從何而來?也只好靠新業務了,新業務會是目前最受股民歡迎的新經濟板塊嗎?