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主頁  > 專欄  > 東觀點 2016 年 05 月 03 日

負資產急增 卻非減辣時機

負資產急增情況重臨香港,金融管理局日前公布的數據顯示,負資產宗數由去年第四季的九十五宗,狂升十四倍至今年首季的逾一千四百宗,創下近四年新高。不過,相對於歷史高位的十萬五千宗負資產,仍有一大段距離,而且今天情況跟十多年前不同,不會輕易出現樓價骨牌式下跌,為了樓市健康發展,目前並非「減辣」最佳時機。

隨着樓價指數去年九月見頂,樓市持續下滑,令人聞之色變的負資產宗數,今年首季飆升至一千四百多宗,大部分是銀行職員,或透過按揭保險提高借貸比率的市民,涉及按揭金額約四十九億元。

有地產界人士估計,若未來三個月,樓價再跌一成,每月將新增一千宗負資產個案,即一年後隨時衝破一萬大關,到時將有大量銀主盤湧現,樓市陷入下行旋渦。

自從樓價比高峰期下跌超過一成後,業界不斷呼籲政府放寬樓宇按揭成數或「減辣」,但觀乎目前樓市及負資產情況,跟金融風暴至沙士年代的樓市低潮期,不盡相同。

其一,現時負資產問題未算嚴重,皆因金管局在樓市熾熱時,推出多輪逆周期措施收緊樓按,銀行一般只承造八成甚至更低的按揭成數。即使樓價跌了一成,物業市值仍高於未償還貸款餘額,未跌入負資產行列。

其次,銀行新造按揭平均成數,去年底已降至五成,供款與收入比率亦跌至百分之三十四,令供樓者及銀行都具備更強防守性,抵禦因樓價下挫所帶來的風險。除非樓價像沙士期間,比九七高峰期下跌了超過一半,負資產風暴才會再次捲起。

再者,由於當局近年接連推出「辣招」遏止炒風,現時樓市由用家及長線投資者主導,跟九七年一個打工仔都手持幾個物業投機不同。即使樓價再跌,市民只要繼續有能力供款,就不會出現大幅劈價賣樓或因大量斷供,而造成樓價大瀉的現象。

二手樓價和租金連跌六個月,但三月樓價跌勢已大幅收窄。

從樓市供應的角度去看,雖然政府最新數據反映,未來三、四年私人住宅落成量,將達破紀錄的九萬二千伙,但實際供應量存在變數,因地產商可因應市況調整推盤速度,而且建築材料價格有升無跌,地產商不會賤價賣樓,故相信樓價下跌幅度有限。

同時,縱然本港經濟轉弱,今年首四個月一手樓仍有二千四百宗成交,涉及金額近三百億元;二手樓價和租金指數雖連跌六個月,但三月樓價跌幅已大為收窄,反映樓市剛性需求依然殷切。若政府貿貿然「減辣」,或會再刺激樓價上升,令市民置業難題無望解決,因此當局現階段不應放寬逆周期措施。

雖然負資產尚未構成嚴重經濟或社會問題,但面對經濟放緩及主要行業經營困難,裁員倒閉潮殺到,本港失業率將由目前的百分之三點四逐步攀升。供樓者一旦失業,收入減少,或無力繼續供樓而淪為銀主盤;銀主盤急增,則會進一步拖低二手樓價,形成惡性循環,因此惟有保就業,才能減輕負資產的殺傷力。