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主頁  > 專欄  > 投資就是生活 2016 年 04 月 22 日

周顯

一條貪威識食、練精學懶、先使未來錢的廢柴,從小學到大學都未曾畢業過,畢生沒有做過正經事,因為投資失敗,所以便要寫投資專欄來騙錢。

空置率與未來樓市

評估樓市的其中一個指標,是去研究其空置率。如果用國際標準去看,空置率在5%至10%之間,是為之正常。理論上,如果空置率低過5%,是為之供應不足,很容易會產生泡沬,但如果空置率高過10%,則是供應過量,市場必定是進入熊市。

為甚麼一個「正常」的房地產市場,會有這麼高的空置率呢?一來,這是因為外國人有一些second house,作為渡假之用,二來,待售的樓宇,也往往先會空置出來,才更容易出售,三來,外國地產不如香港般的暢銷,整個屋苑賣不出去,或者只賣出了一部份,也是常有的事,而在香港,也有很多暫不出售的樓宇,像華懋,便以囤積樓宇著名,又或者是恒隆地產的君臨天下,開賣了很多年,才把單位慢慢的一一出售。

不過,香港的狀況有所不同,我們的空置率,很少會超過5%,這當然是由於地產霸權,令到樓宇缺貨的關係。在九七年的樓價高峰期,空置率是3.8%,是一個非常低的低位,在○三年的空置率高峰期,去到了6.8%,這在表面上好像很高,但在外國,只是正常的水平而已。在一二年,空置率跌至4.3%,這在外國正常的狀況,依然表示出供應不足,但在香港這個特殊情況,則已是趨向正常了。

但是在今日,空置率又已跌至3.7%,和九七年已經差不多了。也正因如此,市場分析員也會擔心,這也正是樓價盛極而衰,有如在九八年至○三年的情況,當時也是空置率從低至高,而樓價則是從高至低。

現在本港樓宇空置率偏低,可能因有樓的人看淡後市,趕快將房子賣出及租出,這樣將市場資金快吸乾了,令未來樓市難以看好。

以上的分析,出現了一個矛盾:究竟空置率低,是代表供應不足,樓價將會上升呢,還是在轉角位,樓價將會下跌?統計學告訴了我們,今日數據和九七年的樓市崩潰前,有著類似的共相,但卻並沒有告訴我們,這個共相的原因何在。數學無法解釋人文學上的原因,這恐怕是數學最大的不足之處。

或許我可以用另外一個比喻,去表達上述的矛盾:為甚麼在麵包差不多快賣光的時候,反而是麵包將會滯銷的市場信號呢?這不是應該麵包越少,未來人們更有可能捱餓,麵包行情應該看漲才是嗎?

這個答案,得回到前文講過的,空置率的成因。空置率的減少,意即前文講過的因素不存在了,例如說,很多人把second house賣掉了,也有很多人空置的房子成功出售了,當然,也有賣不出的空置樓宇,轉賣為租,也租出了,這也會減低空置率。另一方面,很多地產發展商把囤積多年不售的房子,也發售了,也會減少空置率。

簡單點說,空置率減少的過程,是有一班人集體看淡樓市,把房子賣的賣,租的租,因而把市場的資金快速吸乾了。你可能會說,有人買,有人賣,有業主,也有租客,為甚麼買家不能是正確的呢?但別忘記,在房地產市場,賣方通常比買方更有錢,更懂得市場,如果他們看淡,吸乾了市場的資金,未來的樓價便不能看好了。