為提供更方便的一站式服務與讀者,星島雜誌集團旗下的東周網、東TOUCH、PCM電腦廣場、CAZ Buyer車買家、JET及Spiral游絲腕表網站將歸納為My-Magazine網站,只需完成以下簡單登記程序,即可以一個電郵地址,享用以上各網站提供的各種會員服務及源源不絕的會員優惠!
submit
submit
主頁  > 專欄  > 投資就是生活 2016 年 01 月 15 日

周顯

一條貪威識食、練精學懶、先使未來錢的廢柴,從小學到大學都未曾畢業過,畢生沒有做過正經事,因為投資失敗,所以便要寫投資專欄來騙錢。

樓價的周期理論

如果按照樓價的周期理論,一個周期大約是二十年左右,其中三分之二是上升期,三分之一是下跌期,中間可能會因為經濟波動,有短暫的調整,但調整期不會超過一年。有時候,調整並不代表樓價下跌,因為成交量下跌,也是調整的另一種方式。因為樓價的交易成本很高,而凡是交易成本高的資產,當下跌時,會先跌成交,再跌價格。

但在某些牛市的調整,成交下跌了一段時間,市場迅速吸收了,也回復了上升的動力,於是價格繼續上升,這形成了其價格是上升/平穩/再上升的現象,表面看來,價格好像直升上去,但這並不是事實,皆因人們往往忽略了在樓市中,成交下跌和價格下跌,至少在某程度上,是等價的。

在先前的一段日子,豪宅的成交已經冰封了很長的一段時間,真正大動特動的、大升特升的,只是細價樓而已。但是,細價樓的單價遠遠不及豪宅,一間豪宅的價格,往往是十間細價樓以上。因此,如果只算到樓市的成交量,其實,樓市已經「下跌」了好一段時間。

豪宅和細價樓是不同的兩個市場﹕在熊轉牛的升市時,豪宅會先升,原因很簡單,一個地方的經濟好轉,首先得利的,會是老闆,繼後才是員工。皆因公司多賺了錢,加租金、加薪水等等,有著延後效應,是過幾個月,甚至是一年之後的事,所以,有錢老闆先賺,有升豪宅先升,這是不易的硬道理。

樓價的升跌有周期,當到了升市的尾聲,最後一浸是升細價樓,例如九七年的嘉湖山莊。

反過來說,當跌市時,細價樓的價格會企得最穩,因為公司縱是少賺了錢,甚至是虧本,也不會立即裁員,由於勞工法例的所限,也不能夠隨便的去減薪水,所以,當經濟逆轉時,老闆是最先感受得到,員工則是後知後覺,而且越是低薪,越是「感覺遲鈍」。而且細價樓的買家,往往是市場消息最不敏感的一群,皆因獲得市場消息,需要成本,也需要知識,而這兩方面,中低收入人士的水平通常比較低。

再者,細價樓的需求彈性比較低,因為從無殼蝸牛到上車,是從無到有的過程,是很心急的,但是中產階級的換樓,五百呎舊樓換成七百呎新樓,則只是改善生活環境的「升呢」,有本錢去等待更佳的樓價。不消說的,富豪們住在豪宅裏,買樓收租,作為長期投資之用,更加是比普通人更有耐性去等待。所以,當樓價走到最後一程時,便是炒細價樓,這是一個公認的理論事實,也因此,在一九九七年時,最後一浸炒的樓房,是嘉湖山莊。

總括而言,房地產市場之所以難玩,是因為它的一個周期太長,超越了一個人的正常等待時間,一個地產代理,或是一個炒家,在二十多歲入行,要四十歲後,才見識到一個完整的周期完結,才能夠獲得足夠的市場智慧。但在這段時期,他將會見識到太長的升市/跌市,令到他們變成了「羅素的雞」,誤以為每天清早有食物是天經地義的事,誰知有一天,沒有吃到食物,反而被主人扭斷了脖子。

簡而言之,在一個周期,大約有五年至七年的時間,是適合買樓的,即是在跌市完前兩年,或在升市開始後的五年之內,才是買樓的最好時機,而一個人的一生,也許只會活到過三次的樓市周期,買樓之難,正是在此。