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主頁  > 時事  > 封面故事 2010 年 01 月 08 日

50富豪榜 港股造就 內房新貴崛起(詳盡版)

二○○九年,是本港經濟、股市奇迹翻生的一年,市民感受到由地獄到天堂的滋味,至於打入本港五十大富豪榜的大孖沙,同樣身家大躍進,收復金融海嘯後大部分失地。最新的香港五十大富豪榜,除了耳熟能詳的本地華資大戶,及傳統的英資公司外,差不多盡是內地民企富豪的天下。

在過去一年,多家內地房地產公司靠來港上市,令公司的老闆,極速打入本地富豪榜。普遍市值皆過百億元,當中恒大地產主席許家印,公司一上市已當上中國首富,佳兆業主席郭英成,公司上市令身家過百億,兩人都靠在廣州舊區重建發迹,本刊訪問兩位傳奇富豪,了解他們的發迹故事。

另外,亦有比亞迪的王傳福、騰訊的馬化騰等,藉科技致富,旗下公司食正市場潮流,過去一年身家暴漲;至於曾經是中國首富、玖龍紙業的張茵,業務死過翻生,身家亦勁升近五倍。

過去一年,不斷有內地地產公司在港上市,公司大股東極速打入本港富豪榜。 去年下半年共有八家內房新股登場,合共市值多達一千八百七十億元,由於不少內房股集資規模大,動輒市值幾百億,這批內房股的老闆身家水漲船高最惹人注目,包括恒大地產許家印、龍湖地產吳亞軍、恒盛地產張志熔、佳兆業的郭氏兄弟等。

永豐金融集團研究部主管涂國杉指出,近年內地身家暴升的內地富豪,多數靠房地產起家,其崛起的模式與香港十分相似,因為近年內地迅速城市化,房地產業務興隆,「內地做地產好過做廠,買塊地等幾年又升值,錢容易賺。」

中國首富許家印:說辦就辦

去年一眾內房新貴中,以新鮮熱辣的中國首富許家印最為矚目。二○○九年,對恒大地產主席許家印來說是很不平凡的一年,因為公司在幾經波折下,成功在香港上市,集團賣樓也大豐收,令公司財政得到明顯改善。在大除夕當日,許家印趁元旦日在長沙有新盤開售,命全國各區負責人在長沙集合,一齊迎接新一年的來臨。

許家印當晚放下老闆的架子,與員工玩得非常融洽。就在即將踏入二○一○年之際,他忽然有感而發,向一眾員工講:「在二○○九年,我們在各方面的業務目標,都完全達到。在賣樓成績方面,雖然我們將目標不斷提高,但我們都一一達到,並且超額完成!」

○九年對許家印來說的確是超額完成的一年。回想公司於○七及○八年,皆錯過股市高峰期上市集資的機會;到○八年尾,內地房地產市場正處嚴冬,當時恒大負債比率高達九成半,開發的項目亦需大量資金,他曾形容當時為公司發展的「兩個寒冬」。為了度過寒冬,恒大在○九年初開始已積極減價賣樓,隨着中國經濟向好,樓市奇迹地反彈,○九年賣樓收益竟達到三百億元人民幣。

心痛股份賣得平

去年下半年港股氣氛好轉,新股再度活躍,恒大再積極部署上市,不過市場對內房股新股信心仍不大,許家印審視形勢後,決定將集資規模大減,只將公司一成半股份出售,集資額只有五十多億元,若減去許家印售舊股套現部分,恒大籌得資金只為三十多億元。

對於為何集資額那麼少,許家印說只因自己惜售:「公司股票賣得那麼平,自己都很心痛,所以先出售少量股份!」儘管集資額大縮水,但恒大一上市,許家印持有公司股票市值已達四百億元以上,一躍而成中國首富,就算加上香港一眾富豪計算,許家印也排名第七位,是罕有一上榜即打入十大的富豪。

或許成為首富,一般都想維持低調,本刊記者向許家印問及當上首富的感受,他只說:「沒想過當首富的事,只想盡量將公司做好,希望股民賺錢!」

對於許家印的發迹史,內地傳媒也鮮有詳細提及,據本刊接觸到公司一些較資深的員工,才知道他一些鮮為人知的背景。許家印出生於河南省周口市,由於母親早逝,所以依靠父親一手養大。他父親是老軍人,曾參加抗日戰爭,並且是共產黨成員。不過許家印童年生活十分貧苦,父親要節衣縮食,才能供他讀書,他讀書成績亦很好,尤其精於數理化科目。中學畢業後,他先回鄉,做了一年農村保安員,負責豬場、雞場的保安,這是他人生的第一份工。

一九七八年,他再參加高考考試,在數理化科目得到全區的第三名,得以考進武漢鋼鐵學院冶金系,畢業後被分配到河南舞陽鋼鐵公司,幾年後升為車間主任。

「他常說感謝鄧小平恢復中國的高考,才能藉高考向上爬!」熟識他的人說。

恒大於長沙兩個新盤於元旦日開售,單日錄得十一億元銷售。

到深圳闖天下

一九九二年,許家印隻身南下深圳找工作。據說他的第一份求職信有三十多頁,寄了二十多間公司,還是石沉大海。後來重新寫一封求職信,只有短短兩頁,寄出後很快就有公司約他面試。

許家印在深圳的第一份工作,是深圳中達集團業務員,負責進出口貿易的跑單,憑着聰明勤奮,很快得到老闆賞識。一九九四年,中達集團派許家印在廣州做房地產,從此踏上他成為廣東地產界大亨之路。

他第一個發展的項目叫珠島花園,當時他甚至將自己賺到的人工也不要,將錢統統放在公司作為日後的發展。剛到廣州三個月,許家印憑着本身的關係網絡,已經有本事找到銀行借貸二千萬元作周轉,不到一年半集團已成為廣州略有名氣的地產商。

眼見在廣州做地產做得成功,許家印索性自己開公司做老闆,在一九九六年創辦恒大地產集團。當時他從原來的公司帶走了八位要員,為恒大的核心創始人。

那時除了幾個核心管理人員之外,一切由零開始,所以他在廣州各大報章大賣廣告,廣泛招攬人才,更專請大學生,並且出手闊綽,人工比同業高很多,吸引到原本在國企,或大型紅籌工作,包括在廣東石化及中信集團等大型紅籌國企任職的專才。

許家印的發迹,是靠廣州市的舊區改造項目賺得第一桶金。一九九七年,廣州市政府規劃在偏離市區的廣州工業大道附近,興建第一批經濟樓房。

許家印十分幸運地成為廣州首批經濟適用房的開發商,為一家農藥廠的地皮進行改造,後來發展為金碧花園,為他帶來第一桶金。

元旦日許家印馬不停蹄,一個上午已主持兩個新盤的開售儀式。

在恒大除夕晚會上,許家印上台獻唱,唱功甚有水準。

拿地半年賣樓

「那時從買地、開發到預售,在一年內完成,創下廣州的紀錄!」一名銷售員工稱。

正因為能夠早期預售樓花,資金可以極速回籠,發展其他項目。恒大很善於利用速銷手法,例如經常將頭一批單位以優惠價開售,或頭一百名買家獲折扣等,於是有「開盤必低價,低價必升值」的口號。

另一成功之處,是以極優厚酬勞獎勵員工,令他們賣力工作。

「基本上有甚麼假期和節日,我們都是隨傳隨到,根本冇所謂返工與假期!」一名廣州售樓部員工稱。

在廣州地產界,許家印以高效率著稱,他給員工的座右銘是「說辦就辦、馬上就辦、辦就辦好」。

恒大每個項目都有極完善的配套設施,圖為廣州御景半島項目。

專請名牌大學生

例如今次元旦在長沙推出的恒大綠洲與恒大城,是去年七月才拿得地皮,不足半年就開始預售,效率之快行內罕見。集團趕快完成土地平整,並且先建成園林設施,令買樓人士看到整體規劃的雛形,就會進行預售。

許家印形容自己公司的員工年富力強,員工平均年齡四十一歲,但高層管理人員平均在行內有十四年經驗。恒大每年都會招聘百多個名牌大學生,分派到全國各地工作。

中央近期不斷有打壓樓價的措施,令內房股股價有調整,但恒大在上市後股價大致維持四元以上,未有隨內房股調整。集團行政總裁夏海鈞說:「中央只是針對投資者炒賣樓宇,及發展商囤土地謀利,我們拿到地後,都趕着去開發,絕對沒有囤地的情況。」

至於近期在廣州、北京等地的土地拍賣,高出底價多倍的天價成交,夏海鈞表明,不會參與這些高價搶地的遊戲。「高價搶地皮,我們根本沒有興趣,廣州亞運城地皮拍賣,我們甚至沒有登記去參加!」

佳兆業 郭氏兄弟 活化爛尾樓發達

香港地產商新地郭氏三兄弟香港人十分熟悉,深圳同樣有郭氏三兄弟。去年十二月初上市的深圳內房股佳兆業,由郭俊偉、郭英成及郭英智三兄弟一起創立,公司由創立至上市,只用了短短十年,發展神速,現時已是珠江三角洲十大房地產開發商之一,市值一百四十七億元,總資產一百四十億元人民幣,招股書預計○九年盈利不少於五點三九億元人民幣,但佳兆業老闆郭氏三兄弟過往十分低調,背景鮮為人知。

活躍於港股的富昌金融,是佳兆業旗下公司。富昌金融總經理、股壇名嘴藺常念說,佳兆業在內地生意很大。「搞地產好賺過做證券好多!」他說。

佳兆業由郭氏三兄弟創辦,左起大哥郭俊偉、中間為二哥郭英成、右為三弟郭英智。

佳兆業上市時獲一眾大孖沙支持,當中出力最多首推玩具大王蔡志明(左四)。

佳兆業在深圳興建的香瑞園獨立屋樓價上千萬元。

富昌金融幕後老闆

郭氏三兄弟是廣東潮州普寧人,早年移居香港,在內地,佳兆業被稱為港資企業,總部設在香港中環國際金融中心二期,由四十五歲的二哥郭英成做主席,四十二歲的三弟郭英智做副主席,大哥郭俊偉雖然是股東,但並沒有擔任職位,其佳兆業的名片上並無職銜。

郭氏三兄弟經常往返香港與大陸兩地,據招股書披露,郭英成和郭英智分別居住在薄扶林的貝沙灣及寶翠園。

究竟這三兄弟管理上如何分工?郭英成說,大哥主要從事證券業務、三弟則負責地產項目的發展,他自己則管理公司財政及發展方向,他強調,自己「用人不疑,疑人不用」,笑稱自己最得閒。據一位佳兆業中層職員表示,「三位老闆好念舊,更給予員工認股權。」

內地富豪發迹通常十分神秘,佳兆業三位老闆對自己發迹經過同樣口密,郭英成只簡單交代說:「我們未搞房地產生意之前,在潮汕一帶做貿易及工業生意,因為見同鄉兄弟搞房地產生意有聲有色,自己也參與一份。」

比起其他內房股,郭英成強調,佳兆業競爭優勢是土地儲備成本夠平,現時有一千二百多萬平方米的土地儲備,平均每平方米成本才五百元人民幣左右,何解土地成本這麼便宜?皆因佳兆業懂得另闢蹊徑,用「人棄我取」方式收購土地。

靠爛尾樓起家

話說佳兆業九九年創立時,全靠「活化」爛尾樓起家,首個開發項目「桂芳園」,原址是深圳布吉龍泉別墅用地,後來成了爛尾樓,佳兆業以低價購入該項目,為切合市場需要,重建為多層式住宅項目,桂芳園建成後,更獲深圳特區報評為深圳十大明星樓盤。郭英成回憶說:「桂芳園第一期四百套住房,在○一年開售時,一個月便售清,回報超過三成。」

活化爛尾樓首仗成功,郭氏三兄弟食過翻尋味,其後多次複製這種開發模式,○三年佳兆業在拍賣會上,用四億元人民幣,投得深圳福田中心區爛尾樓盤子悅台,將其重建為酒店式公寓,更名為「深圳佳兆業中心」,○五年開售時,平均定價比同區住宅高三成以上,結果依然大賣。

還有曾被稱為中國第一爛尾樓的「中石化大廈」,前稱中誠廣場,是廣州規模最大、價值最高的爛尾商業大廈,受亞洲金融風暴打擊,九八年已停工,○五年底佳兆業以九億元人民幣投得,再施展化腐朽為神奇的功力,把這幢爛尾樓,發展成雙塔式五十一層藍色幕牆大樓,更成為天河區地標。

佳兆業在中環國際金融中心二期的辦公室才入伙不久。

佳兆業處女作「桂芳園」,原本是爛尾樓,其後發展成深圳十大明星樓盤。

新晉潮州大亨

佳兆業十年間極速崛起,除了受惠於內地經濟快速冒起、內地樓市反覆向上外,郭氏三兄弟政商關係良好,相信也是其成功的重要元素,佳兆業近年協助廣東各地方政府進行舊城改造,公司內部更設有專門研究政策的部門,對內地政策早着先機。在商界中,郭氏兄弟友好眾多,去年佳兆業上市,獲得一眾本港富豪入股,當中最鼎力支持的,首推玩具大王蔡志明,佳兆業上市儀式時,蔡志明更親身到賀。

郭英成坦言,全靠同鄉蔡志明穿針引線,得以和一眾香港富豪結緣,他說:「我們潮州人兩大特點,重信譽夠團結。」事實上,入股佳兆業的大孖沙,除了鄭裕彤是順德人外,蔡志明、楊受成和劉鑾雄全部都是潮州人。

郭英成認為,「有些運氣」是佳兆業另一個成功要素,佳兆業原本想提早在○七年尾上市,但適逢全球股市由盛轉衰,上市計劃被迫押後,當時佳兆業財政壓力增加,幸好在投資銀行協助下,引入新加坡旗下的淡馬錫及私募基金凱雷入股,而李嘉誠旗下的長實也購入佳兆業發行的高息票據,籌集到三億美元資金,安然度過難關。

上市多貴人相助

佳兆業趕上股市尾班車,在去年十二月上市,最近中央表示關注全國樓市發展,要防止樓市泡沫過大,一眾內房股明顯受壓。最近內房股融創上市遇到阻力,被迫押後,市場人士預期短期內房股難免受壓,不過,郭氏兄弟似乎經常有貴人相助,最近佳兆業便和生命人壽保險,訂立了策略聯盟,在未來五年合作拓展地產的投資機會。換言之,佳兆業得以引入壽險業的資金發展地產,可謂如虎添翼。

吳亞軍由記者到中國女首富

去年十一月中才掛牌上市的龍湖地產,創辦人兼董事長吳亞軍,以身家三百四十二億元,火速登上富豪榜第十三位,取代碧桂園大股東楊惠妍,成為內地房地產女首富。四十五歲的吳亞軍,曾在《中國市容報》擔任記者和編輯,其後辭職創業,經營貿易生意賺得第一桶金,九五年與中建科產業合資成立重慶中建科置業,即龍湖地產前身。

這名新晉女首富一向作風低調,對其起家的過程亦三緘其口,只透露龍湖地產能成功全靠夠仔細,旗下樓盤全是悉心設計,連一花一草都是精挑細選而來。吳亞軍做事作風十分穩陣,不主張過快擴張公司規模,反而注重打穩基礎,按部就班發展。

另一位新晉內房女富豪,雖然身家只有約五十五億元未能躋身富豪榜,但她勝在後台「夠硬」,招股時已有不少富豪名人爭相認購,她就是花樣年控股大股東曾寶寶。

三十八歲的曾寶寶,又名曾潔,是前國家副主席曾慶紅的姪女,從九五年開始涉足內地房地產行業,翌年創立花樣年集團(中國),○一年更被譽為「藝術地產掌門人」,皆因曾寶寶起樓除了要實用,更要講究品味,將藝術元素滲入建築風格。

吳亞軍是記者出身,去年底將旗下龍湖地產上市,即成內地房地產女首富。

曾寶寶穩重創富

由於大股東背景特殊,故花樣年招股時已吸引不少富豪爭相認購,如新世界發展主席鄭裕彤、華置主席劉鑾雄、中渝置地主席張松橋和迪生創建主席潘迪生等。

不過這隻富豪愛股卻力有不逮,十一月二十五日掛牌,全日僅升百分之二點三,比同日掛牌的三一重裝最高曾暴升四成八明顯遜色,而且在內地房地產的排名亦不高,但曾寶寶就冇有怕,大呼公司排名不重要,最重要是實踐企業理想,即「藝術地產」。

曾寶寶(左四)是前國家副主席曾慶紅姪女,其公司上市自然吸引多位富豪現身捧場。

王傳福 畢菲特帶挈暴富栔

除了內地地產富豪快速上位外,今年富豪榜排名中,不少內地、台灣富豪身家升幅均以倍數計,攀升至富豪榜中上游。當中,王傳福及馬化騰兩名內地富豪,分別從事環保汽車、網絡通訊等新興產業,均年約四十歲,未來在富豪榜有力再進佔前列;相對之下,有「台灣首富」之稱的郭台銘年近六十退休之齡,將來能否在富豪榜再爬升,要看挑選接班人的功力。

比亞迪獲股神垂青

位列富豪榜第十位、比亞迪(1211)董事長王傳福的發迹與崛起,正正合乎國家「科教興國」的政策。王傳福八七年畢業於中南大學後,九○年獲北京有色金屬研究院碩士,多年來一直研究電池技術,九三年更獲該研究院安排在深圳成立比格電池公司,出任總經理,將科研成果商業生產。九五年王傳福在深圳蓮塘自立門戶創辦比亞迪,生產手機電池。憑着對核心技術的掌握,比亞迪自行製造生產設備,把生產線分解成一個個可以由人手完成的工序,相對日本企業斥巨資買入進口機器,生產成本較低,從日本企業手上搶走全球手機電池一哥的寶座。

比亞迪有一萬名工程師及十萬名工人,○二年來港上市後,資金、科研及製造能力俱備,○三年進軍汽車市場,目標是二○二五年取代豐田成為全球汽車市場一哥。去年上半年比亞迪汽車銷量增長一倍八至逾十八萬輛,不過,迄今為止,主要產銷傳統耗油車,被股神畢菲特大力看好的環保電動車至今未商業生產,日後能否獲車主認同屬未知之數,這亦將決定王傳福能否在富豪榜更上層樓。

要數年輕富豪及創富傳奇,騰訊(700)主席馬化騰的故事比王傳福更加動聽:馬化騰只有三十八歲,騰訊成立至今亦只有十一年,但○八年已晉身藍籌股,去年底市值超過三千億,比新地(16)、長實(1)、恒地(12)等本港富豪的上市旗艦更高。由於馬化騰只持有騰訊約一成一股權,所以他只位列富豪第十二位。

騰訊市值超新地

騰訊是中國最大的互聯網服務與移動增值服務供應商,用戶可利用該公司的「QQ」即時通信平台,透過互聯網、手機及固網進行即時通信。中國有超過七億手機用戶、三億網民,是世界最大的手機及互聯網市場,受惠於市場爆炸性增長,騰訊去年首三季盈利勁升九成至三十六億人民幣,帶動去年股價勁升兩倍。

在瞬息萬變的即時通訊市場成功突圍,馬化騰早前接受本刊訪問時表示,最重要是懂應變:「我們的生意模式之前並沒有成功例子,創業初期都是摸着石頭過河,我認為最重要是把握機遇,要懂變化才可以生存。」

台灣首富重出江湖

為iPhone、Nokia代工生產手機的富士康(2038),去年股價勁升二點五倍,是表現最佳的藍籌股,亦帶挈母公司、台灣上市的鴻海股價升一倍七,令鴻海及富士康老闆郭台銘重返富豪榜前列。

過去三十年赤手空拳打造鴻海成為台灣最大的民營製造業王國後,郭台銘本來打算在○八年退休,不過,一場金融海嘯令他重新回到每天工作十五小時的董事長崗位。郭台銘的女兒、現年三十歲的富士康執行董事郭曉玲被視為接班熱門,不過至今未有定案,已五十九歲的郭台銘相信退休未有期。

科學家出身的王傳福打入富豪榜十大,證明科研也有出頭天。

比亞迪汽車已成為國內著名品牌,早前在廣州車展備受注目。