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主頁  > 專欄  > 投資就是生活 2015 年 12 月 26 日

周顯

一條貪威識食、練精學懶、先使未來錢的廢柴,從小學到大學都未曾畢業過,畢生沒有做過正經事,因為投資失敗,所以便要寫投資專欄來騙錢。

為何買樓要買location

通常,一個樓價的升跌周期,是在二十年左右,短的可以是十三年,長的可以到達三十四年,這是知識界所公認的了,雖然,很多炒了很多年樓的業界人士,也並不知道這個公認了的事實。

樓價在升跌周期的同時,又有甚麼特色呢?在一個正常的社會,在正常的政府管治之下,人民居住環境總是在不停的改善著,人均面積是一直在增加,在美國、在日本,在中國,在世界的任何一個地方都是,只有一個地方是例外,就是香港。這些年來人均面積縱使沒有減少,也沒有增加,而政府也從來沒有打算改善過,因為政府的建屋目標,是以單位數目,而不是以人均居住面積來做計算的。

簡單而言,假如一個地方的人均居住面積是不停的增加著,這個地方的樓價應該是長期處於下跌的狀態,這好比食物的價格也是長期下跌,意即在長期而言,用相同的錢,可以買到更多的食物,更大的房子,這才叫做人民的生活獲得到改善。

所以,理論上,如果用二十年來作一個周期,下一個周期的樓價,也應該比上一個周期的樓價為低,才算合理。不過,要注意的是,這必須要計算通脹因素,以及人均收入增加等等的因素。所以,真正的計算方式應該是,這地方的平均個人收入,相比起單位的平均呎價,人們可以買到的面積應該是越來越大才對。

半山的地段不能大量增加土地,理論上樓價可以一浪高於一浪。

在實際上,樓價的升跌也有著其他的因素,其中最重要之一是﹕位置,即是人們常說的location。只要可讓房子加高興建,單位面積便可以大量增加,暫時在這個世上,我還未看到過有不夠土地建屋的個案,像日本,也是地少人多,在二十年前也是居住單位狹小,但經過了二十年來的大量興建,已經到達了不動產過盛的狀況,迫得吸引外人,如中國人等等,去買其樓、救其市了。

香港其實也有足夠的土地,例如郊野公園、新界村民的農地,業權分散的舊區等等,只是因為政治問題,很難以把這些土地用來建屋而已。然而,人均面積雖然可以不斷地增加,但是高尚住宅區,如山頂和深水灣,城市的中心地帶,如灣仔、銅鑼灣、尖沙咀、旺角等地區,卻並不可能大量增加土地。

當城市居民的生活環境不佳,大家便去追逐房子,不管甚麼房子都買,這是發展房屋的第一階段,也即是香港在這幾十年來的努力掙扎,這好比不夠食物吃,人們首先追求的是吃飽,但在第二階段,當人民普遍吃飽之後,便會去追求吃肉,甚至是美食了。同樣道理,當人民的居住問題普遍解決了,居者有其屋之後,大家便開始去追逐豪宅、高尚住宅區了。

把以上的再推理下去,樓價的周期的升升跌跌,固然是甚麼樓都不能避免,但是對比周期之間的高點和低點,可發現優質地區的房子將會是一浪高於一浪,二十年後還可以再創高峰,但邊陲樓宇的樓價則永遠不能回復舊價(以人民收入/呎價對比計),這就是「買樓要買location」的真正奧義。