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主頁  > 專欄  > 財經拆局 2014 年 10 月 14 日

陸羽仁

人氣財經作家,在《頭條日報》、頭條網、《巴士的報》撰寫專欄,網上點擊率高達一億一千多萬次,現時是《巴士的報》社長。著作有《股俠創富》及《鱷口偷金》。

貴樓唔好揸

佔中事件搞到遍地開花,港股上周不斷插,到上周五有反彈,至於樓市暫時未反映佔中的影響,但估計都有點危。

樓市比較大碼的交易,不外乎商舖同豪宅,見到傳媒訪問好多資深炒作者都話,佔中係短期的事,對租售市場影響不大,見到早排簽落約的交易,近期都如期成交,所以估計無大影響。我認為呢個睇法略嫌太早,呢場佔中運動,睇嚟不會好快收場,雖然由上周初佔中者氣勢如虹,到禮拜尾反佔中者出擊,形勢稍稍平衡,但呢場係撕裂性的社會運動,年紀略長、好關心經濟、生意的人多數反對;而後生仔理念行先、熱愛民主、就會好支持。呢兩種唔同意見,未來都會長期存在,唔容易好快在社會上消失,矛盾都會長期持續,佔中運動唔會咁快完。

動盪社會,不宜買貴價資產長揸,o依家樓比股貴,樓市較強,但亦潛藏更大風險。如果以港股港樓比較,港股自二○○七年高位三萬二千點,之後一直都未能突破,近期最高都係上返二萬五千三,仍遠離高位。但反觀樓市早已上破九七年高位,以中原城市領先指數計,即使佔中運動開始,都連續兩周創歷史新高,報128.14。而且升勢由細價樓蔓延至大價樓,中原城市大型單位指數剛創了新高,雖然較中小型單位指數遲咗十二個星期上高位,但都追番上嚟。這個股弱樓強的現象,在世界好多地方都出現,不過我就覺得今次佔中運動帶來長久負面影響,或會成為香港物業市場一個轉捩點。

佔中運動遍地開花,影響可能比想像中深遠,隨時成為樓市逆轉的轉捩點。

股弱樓強 玩資金市

香港樓市不斷升,唔係純粹因為本地土地及樓房供應不足,更大程度係因為以美國為首的西方國家不斷印銀紙,錢多資產供應少,造成資產價格急升。咁點解樓價會升得多過股市?原因係股市供應係無限,只要大股東喜歡,佢可以不斷加發新股(即係印公仔紙),去吸納市場資金,雖然印公仔紙各間公司都會有限制,但只要開股東會通決議案,就可以撤銷限制,印股票吸水。另外還有很多新公司上市,大量吸走市場資金。相反就樓市而言,供應快極有限,唔可以好多人鍾意住太古城,就可以好似公司發新股咁,隨便增建太古城單位賣給人,亦唔可以好似新公司上市咁,在港島東發展一個新的太古城賣畀人,呢個就係樓市同股市的本質分別,供應量有別。

全球大城市好似倫敦,紐約、多倫多同溫哥華,同香港都一樣,樓價都係升到好犀利,各地方供應因素唔同,但樓價同樣升得好誇張,可見純粹唔係供應多少的問題,係資金供應多令樓價急升。

市場原本相信,美國聯儲局停止量寬印錢後,明年加息,會慢慢扭轉環球樓市的升勢。但加息初期利息負擔唔太高,唔會令樓市急速爆破,但係一個地方出現經濟重大逆轉因素,咁就好難講啦!我有點擔心香港樓市會走到這種處境,佔中運動帶來影響,恐怕比想像中深遠,因為撕裂咗的社會,唔係咁易去縫合,往後政府執政能力,相信會進一步下降,要推動支持經濟的政策更舉步維艱。

九龍站的豪宅近年成為內地人熱門置業的地方,若中央收緊對港政策,這類物業勢必受最大影響。

收自由行 刺破樓市

更加大鑊係,經此一役後,阿爺好可能會收緊對香港政策。首當其衝相信係自由行,唔好以為自由行對樓市冇影響,五、六年前生意人要落香港好困難,搞簽證要幾個月,真係冇意慾來香港買樓,但係有自由行之後,已經容易好多。另外還有很多「走棧」的方式,例如去旅行一人可以成團,叫做參加「一人團」,花一兩日就可以搞到簽證來香港,令好多大陸有錢人想在香港買樓,得閒落嚟住,又可以炒吓,有說豪宅成交有兩三成係大陸人買。

不過佔中搞到開巷,日日有人示威,阿爺就算唔係想懲罰香港,都擔心內地人來香港後,學咗示威這一套,返去有樣學樣,所以收緊來港旅客已蓄勢待發,好多大城市已馬上叫停十月三日之後來香港旅行團,恐怕這只是冰山一角,日後極有可能再收緊。大家唔好估得太樂觀,覺得佔中運動一兩個星期後就會平息,有可能要搞幾個月,幾個月間自由行水喉細晒,對香港經濟影響已經好大。大家仲要小心,阿爺有好多方法限制內地人來香港,包括樣樣執正來做,例如唔批一人團成行,又例如出手禁內地人借路移民香港。

按照大陸法例,內地人唔可以直接移民來香港,中介人就透過幫大陸人取一些不知名的第三國家護照,然後變身「外國人」,再申請來香港,如果阿爺有心收緊,總有方法制止。我擔心阿爺一關上人流的水喉,國內人來港不方便,到港買樓的意願就會大減。近年國內人來港多數買豪宅,相信豪宅首當其衝,其次貴價商舖也受影響。大市冧落嚟,細價樓最後都無一倖免!

我唔希望誤導大家,話樓市一定跌,但我要提醒風險因素在發酵中。樓市跌唔跌好難講,大家也不用衝動將自住物業沽出,我講這個風險因素,可能只有三四成機會爆大鑊,仲有六七成機會無事。但如果你作出巨額投資,買一些貴價物業,咁就要認真衡量這一個不低的風險因素,因為萬一呢四成機會出現,隨時就可能係逆轉樓市的因素。我覺得香港樓市風險比較大,問題係刺破泡沫的刺針,究竟係長線的美國利息上升,還是短線的佔中,就不易準確猜度了。

如果佔中不能夠短時間內解決,內地可能會收緊自由行來香港,將對本港的樓市帶來打擊。