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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2013 年 03 月 26 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

政府打壓樓市 難助無樓人置業

最近,不論是本地地產股,或是中國內地的地產股,股價皆出現相當大幅度的調整,調整的原因之一當然是跟隨大市調整而調整,另一個原因是兩地政府都加重了調控打壓樓市的力度,接二連三的推出新措施以壓抑需求,投資者擔心地產商的利潤會因此受損。

打壓樓價,不外乎增加供應與打壓需求兩種手法,今日香港特區政府已經是出盡法寶,仍然無法大量增加樓房供應。在中國三、四線城市土地供應沒問題,但是,三、四線城市實際上,樓房供應早已供過於求,許多樓房蓋好了,賣不出去,相反的,一、二線城市的情況就與香港一樣,很難擠出可供建房屋的土地。於是,一、二線城市的政府也只好不斷地推出各種各樣的限制令,限價、限購、抽稅……不斷地干預。

政府接連推出打壓樓市措施,令二手市場冰封,卻不見得可幫助無樓人士置業。

樓價看跌不會買樓

不過,如果我們深一層的分析,政府打壓樓市的目的是甚麼?是想協助買不起樓的人置業?不是的,因為買樓是一種投資行為,每一位買樓者都希望樓價會上升,如果他們認為樓價仍會下跌,不斷的下跌,他們不會買樓。如果人們不買樓,地產商自然不會大建樓房。最終,沒有樓的人依然是沒有樓,有些人更因為樓價下跌而破產,樓房被銀行收回拍賣,最後落入眼光好、手上有餘錢的有錢人手中、最終,有錢的人擁有的物業愈來愈多,買不起樓的人依然沒有樓,因為他們就算變成買得起也不敢買。

我相信不論是中國中央政府、各省市的地方政府及香港的特區政府都明白上述的道理。更何況,樓價低迷往往也造成經濟低迷。二○○三年與二○○四年的七.一遊行為甚麼這麼多人?搞政治的人說二○○三年反23條公安法。那麼,二○○四年呢?很明顯的,二○○四年參與遊行的人,多是不滿經濟低迷、樓價低迷。

因此,不論是內地的各級政府,或是香港的特區政府,壓抑需求只是一種臨時措施,最主要的目的只是在政治上紓緩買不起樓的人的不滿。同時也防止樓價在太短的時間內狂升而帶來非常危險的泡沫,二○○八年的全球金融海嘯,就是源起於美國房地產泡沫爆破。

低地價利發展商

任何城市,如果樓價長時間不斷地上升而政府沒有推出任何壓抑措施,地價也很自然地會不斷地上升、大幅的上升。這對地產商而言,不是好事。地價高,地產商的風險也高,政府出面打壓樓價,對眼光好、資金充裕的地產商而言,是好事,不是壞事。這使到他們有機會趁樓價受壓時以低價買地,對股票投資者而言,也是一個機會,可以趁政府的打壓以較低的價格買入優質地產股。