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主頁  > 專欄  > 東觀點 2013 年 01 月 15 日

矯枉太狼 慎防「八萬五」

梁振英首份施政報告終於出籠,一如所料,重點放在「重中之重」的房屋問題上,有關政策比預期實在,以示今次是來真的。方向很簡單,就是在未來五年倍增公私住宅建屋量,為此將重拳出擊,頗有誓死一戰的氣概。

為了收買基層民心,梁振英首先拼命谷高公屋供應,由每年一萬五千個增到至少二萬個,五年後還會大幅加碼;居屋亦將大興土木,連在小幅地建單幢樓的機會也不放過,加上房協單位轉作居屋,供應量將彈升。

私樓方面則寸土必爭,在各區大小通吃「掃」地,包括將政府用地(GIC)、綠化地帶及舊工廠區統統改為建住宅,加上機鐵上蓋發展等等,可望每年供應超過二萬個單位。

政府要落實上述目標絕不容易,新界收地困難不在話下,就算於各區覓地建公屋,也必遇阻力,但我們認為梁振英一定會出死力以達標,原因有三:一是他必須靠此挽回跌至低谷的民望;二是他向來崇尚政府干預市場的「新加坡模式」,深信以行政手段解決居住問題是正道;三是他在九七年前是董建華制訂回歸後房屋策略的「大腦」,重點就是大增供應,這思維至今未變。

梁振英首份施政報告,將出死力大增房屋供應,以示有所作為,危險在於,列車全速開行後,經濟若出現大逆轉,當年「八萬五」災難便會重現!

與九七年時比較,現在香港情況雖不盡相同,但近似的地方也不少。回歸前兩年,大量熱錢湧入資產市場,加上土地供應受限,投資者對經濟前景看好,令樓價平均上升八成,普通市民埋怨買不起貴樓,政客則力促政府出手壓樓價,面對這環境,剛上台的董建華在首份施政報告中,提出每年興建八萬五千個住宅單位(包括公私樓),令自置居所的家庭到○七年升至七成。依此方向,政府於次年發表《香港長遠房屋策略白皮書》,隨即踩油大興土木加速建樓。

不幸的是,高速列車開動之後,亞洲金融風暴恰恰驟然而至,資產價格暴跌,列車卻仍沿軌道繼續前行,樓市受雙重打擊,跌勢不可收拾。

現在樓市同樣因低息持續、熱錢湧入和供應不足,樓價高飆不下,民眾怨氣日大,梁振英面對董建華當年一樣的問題,「八萬五」思維自然在意識中重新浮現,即使不是「完全版」,起碼也是「縮細版」。

他提出這樣的宏圖大計,公眾聞之當然動聽,也可突出特首個人的氣魄,但危險在於,環球經濟環境仍變幻不定,是晴是雨沒有人可以預測,若變相「八萬五」全面推動時,遇到市場大逆轉,當年的歷史便會重演。

未來兩三年,樓市將面對幾個風險:首先,熱錢來得快,退潮也會很快,最近政府出雙辣招,許多外來投資者已開始縮手,豪宅漸現下跌之勢,到價位守不住,將把整體樓市拉低;二是歐美經濟仍在收縮,內地和香港難獨善其身,當收入和就業受挫,樓市亦難免受壓;三是當全球進入加息周期,低息環境不再,置業成本上升,樓價便會迅速回落。如樓市陷入這不利景況,政府又不能及時扭軚,樓價便可能崩圍。

我們並非危言聳聽,這樣的災難屢有先例可援,問題是,政府會否吸取歷史的慘痛教訓,及早防止災難發生,但觀乎梁振英的性格、理念和「八萬五」情結,我們擔心他會將「大興土木,寸土必爭」的戰略力推到底,不願因時制宜轉彎。

解決房屋問題歸根究柢應該靠市場力量,回歸後政府過度熱心干預市場供應,領導人更為了「理想」明知經濟逆轉仍勇往直前,結果對社會造成傷害,大家對此記憶猶新。

同樣道理,特首為求有所作為以重振聲威,正加強「有形之手」介入市場,他銳意成立金融發展局便是一例;此外,經濟良好及財政豐裕也成為一個誘因,令他向民粹傾斜,包括推行標準工時和大增福利等,這樣做短期可博取掌聲,長遠卻必損及營商環境,挫傷整體經濟,大家對此不能不警惕!