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主頁  > 時事  > 封面故事 2012 年 09 月 06 日

揭政府虛招思維 無懼「梁十招」樓價仲會升

樓價升不停,特首梁振英上周四忽然公布十招穩定樓市,但市場普遍認為對壓抑樓市作用不大。

事實上,過去幾天樓市成交只略為放緩,一來早前業主叫價太高,令買家卻步;二來因政府出招,令準買家暫抱觀望態度,但市場消化「梁十招」後,各區不少指標屋苑均見高價搶樓潮。

買家無懼「梁十招」,有地產界人士認為,在全球低息環境下,樓價難大跌;其次是政府雖銳意增加單位供應,但由批出、興建到預售最快也要兩年,遠水不能救近火,故今、明兩年樓價還是會反覆上升。

梁特首出虛招,反映政府「既要做啲嘢,又不能推冧樓市」的兩難處境。事實上政府考慮過港人港地、延長額外印花稅時間等辛辣招數,但外圍經濟危危乎,擔心重招一出樓市必散,到時連經濟都拖垮。目前政府弱勢,經不起再一次「八萬五」的折騰。不過,由於虛招效用有限,市民對政府出重招的期望有增無減,如何面對這挑戰,才是梁振英的真正考驗。

樓價飆升,壓力迫在眉睫,梁振英與兩相關官員上周公布出招,以圖為樓市降溫。

特首梁振英在競選期間承諾,要解決基層市民的住屋問題,但他上任後遲遲未有推出長遠房屋政策,七月中更忽然宣布,五千名白表申請人明年可免補地價買居屋,為樓市火上加油,居屋和私樓成交價屢創新高,令基層市民「上車」更加無望。

面對樓價狂飆,以及其民望跌至「肥佬」水平,梁振英上周四聯同運輸及房屋局局長張炳良、發展局局長陳茂波,宣布推出十招短中長期措施穩定樓市,其中較快見效的包括將首期一千個「置安心」單位轉租為賣,及明年初推售八百三十個居屋貨尾單位。

不過,本刊翻查資料後發現,「梁十招」大部分屬已宣布或正推行的措施,現在只是稍作包裝再公布,例如未來三至四年供應六萬五千個私人單位,其實在運輸及房屋局上季的《私人住宅一手市場供應統計報告》已明確列出。

梁振英又宣布今年第四季將推出住宅地皮拍賣,更已是政府既有政策,但今次推地只涉及兩千六百五十個單位,較第三季所推的還要少一半,杯水車薪的供應能否為樓市降溫,令人質疑。

梁十招包括將首個位於青衣青綠街置安心計劃,由原先先租後買,改為只賣不租。

政府公布來季賣地計劃,當中包括西鐵荃灣西站六區(TW6)項目,涉及約900伙。

居屋貨尾推售存疑

至於推售居屋貨尾,及將兩幢工廈改建為中小型住宅和寫字樓,亦只是舊調重彈。而且幾乎所有居屋貨尾皆來自曾出現短樁、需多番押後推售的天水圍天頌苑。屋苑業主立案法團與房委會的爭拗多年未解決,法團指房委會須繳交累積拖欠管理費逾七千一百萬元,更一度要脅「釘契」,這批單位能否在明年初推售,也成疑問。

梁振英提出的中長期措施,除了將市建局位於啟德的「樓換樓」用地撥作興建居屋外,其餘也是進行中的措施,例如將三十六幅政府、機構及社區(GIC)用地改作公私營房屋土地,其實上屆政府年前已進行研究並完成,梁振英只是公布具體數字,並非甚麼新招。

再者,該三十六幅GIC用地中,梁振英揚言其中十幅已完成改變規劃,可是卻被傳媒發現其中三幅較大用地仍在公眾諮詢階段,未完成城規程序,被批評為報大數。

事實上,自「梁十招」推出後,二手樓價未見回落,只是成交略為放慢。「年幾前政府實施額外印花稅後,有準買家即時叫停交易,部分投資者更煞停入市計劃;相反『梁十招』公布當晚,港島區指標屋苑太古城至少錄得兩宗成交,可見樓市並未受影響。」美聯物業區域聯席董事邱鵬說。

他續稱,太古城興安閣一個高層E室單位,面積六百七十五平方呎,在政府出招後以六百七十八萬成交,呎價超越一萬元,「單位與凶宅同層,呎價只較同類單位低幾百元,但買家驚執輸,照樣入市。」

梁十招 拆局