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主頁  > 專欄  > 曾淵滄教路 2012 年 07 月 10 日

曾淵滄

畢業於英國曼徹斯特大學,考取管理科學博士學位,目前擔任大學教授。

出售廣州IFC 越秀系兩公司雙贏

今年五月八日,越秀地產(123)與越秀房託(405)兩隻股雙雙停牌,至五月二十八日復牌前宣布越秀地產將出售廣州第一高樓廣州IFC給越秀房託,售價134.4億人民幣,消息公布後,越秀房託股價急跌。由停牌前的3.96元跌至3.42元,而越秀地產的股價則能保持在停牌前的水平,應該補充,停牌期間,大市是下跌的。顯然地,投資者認為越秀房託買貴了,所以股價大跌,當時我曾撰文說應該趁低吸納越秀房託,我認為廣州IFC的售價一點也不貴,每平方米才2.9萬元人民幣,股價下跌的另一個可能原因是收購條件的財務安排非常複雜,不易明白,造成誤會,更重要的是,這宗交易需得到越秀房託小股東投票支持才能成交,若真的對越秀房託不利,小股東不可能支持。

越秀房託收購廣州IFC的作價,已低於鄰近地皮成交價。

麵包比麵粉便宜

幸好,越秀房託股價過後也慢慢地回升,七月六日收市價為3.89元,很接近停牌前的股價了,愈來愈多股民明白這宗買賣並非對越秀房託不利。實際上,134.4億的售價是偏低的,獨立估值師的估價是153.7億,有近20億的折扣。

另一個有力的證據說明廣州IFC的價值是六月十九日恒大(3333)成功於廣州政府的土地拍賣價上買下廣州IFC附近的一幅地皮,每平方米的土地價格高達3.3萬元,而廣州IFC的售價每平方米僅2.9萬元,麵包比麵粉便宜,恒大買地的消息公布後,越秀房託的股價更是穩步向上。

之前,投資者可能也擔心越秀房託為了集資買廣州IFC,配股價的折扣太高而使到小股東的利益被攤薄,六月二十九日,越秀集團終於再公布集資配股的安排,配股價最低每股3.56元,這宗買賣將於七月二十三日的股東大會上表決,很明顯,每股3.56元就成了今日至配股日之間的最低底價,絕不會低過,這也難怪股價在七月三日後就大幅抽升。

越秀地產獲40億現金

現在,我們再回過頭來看越秀地產,出售廣州IFC售價並未達真正的估值,是不是吃虧了?是的,但是,換取的是巨額的資金與利潤,這宗交易,越秀地產可獲利50億人民幣,少賺20億也已經很不錯,同時取得40億現金及轉移45億負債,越秀地產是發展商,越秀房託是收租的REIT,各司其職,發展商需要大量現金,貨如輪轉地不斷發展,不斷出售才能壯大,而REIT則適合追求穩定收入的人。

換言之,這宗交易是各取所需,沒有一家是吃虧的。