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主頁  > 時事  > 封面故事 2012 年 06 月 21 日

二手物業列實用面積 全港縮水樓現形

地產代理監管局最近發出指引,要求地產代理銷售二手樓或賣廣告時必須提供單位的實用面積,七月一日起試行,明年一月一日正式實施,違規者可被「釘牌」。

以往二手物業買賣,無論呎價抑或單位大小均以建築面積計算,連帶屋苑的豪華會所、地下大堂及停車場等公用地方也計算在內,經每戶攤分後,單位實際可用面積往往被拖低。以近十年落成的新樓為例,實用率普遍僅七成,最近收樓的紅磡單幢住宅御悅則只有六成八,而分別於九一及○六年入伙的中環鯨坊軒和元朗四季豪園更堪稱「縮水王」,實用率皆不足五成。

地監局的新措施猶如照妖鏡,令全港私樓單位的縮水問題無所遁形;若以實用面積計算,呎價分分鐘貴三成,市民買樓時謹記要睇清楚。

本刊找來詹濟南為御悅驗樓,三百七十平方呎的A室為最大單位,但客飯廳和睡房迫在同一空間;詹濟南攤開雙手幾乎掂到兩邊主力牆。

與殯儀館僅兩街之隔、位於紅磡必嘉圍的御悅,業主最近陸續收樓。這座單幢式住宅今年初開售,一梯三伙設計,發展商披露建築面積介乎二百七十二至三百七十平方呎,實用面積則是一百八十五至二百五十二平方呎,實用率約六成八。

本刊找來工程監督師詹濟南驗樓,單位為高層A室,三百七十平方呎,屬御悅最大戶型,但一開門已見晒內櫳,比五星級酒店房間還要細,名副其實是「蚊型樓」,客、飯廳和睡房都在同一空間。詹濟南量度後發現,客廳約有一百一十八平方呎,廚房和浴室分別約二十及二十五平方呎;若不計算露台和工作平台,內櫳可用空間僅得一百六十三平方呎,只是建築面積的四成四。

御悅最細單位C室的建築面積為二百七十二平方呎,實用面積只得一百八十五平方呎;詹濟南拉尺模擬擺放單人牀後,可用空間已所剩無幾。

「高級劏房」間隔

「簡直是高級劏房,買傢俬要諗過度過,放一張六呎乘四呎的雙人牀,牀尾就只剩下一呎位,稍為大件的男人都唔夠過,一係改用梳化牀,朝行晚拆。」詹濟南左度右度,都不知傢俬該如何擺放,他雙手一伸,差少少就可以掂到兩邊主力牆。

空間有限,浴室已用上摺門,但由於毗鄰廚房,一旦開了廚房門,就行不到入浴室,而客廳則有一組向高空發展的儲物櫃,內有洗衣機、雪櫃、紅酒櫃等,層層叠上天花板,要爬梯才可取出物件。唯一可取的是客廳和廚房有落地大玻璃窗,維港煙花景盡收眼底,屋內亦毋須執漏。「發展商用料算靚,牆身、廚櫃、玻璃窗都唔使執,一收樓已住得。」詹濟南說。

美聯物業黃埔花園分行營業經理張向榮透露,目前御悅全是放租盤,沒有業主入住,暫時已租出十多間,還有三十間放租,租金叫價介乎七千至一萬二千元,「這類住宅較適合單身人士居住,要實用率高的家庭就不會選擇了。」

御悅開賣時售價由一百八十七萬至二百九十八萬元不等,若以實用面積計算呎價,每呎至少一萬元,比以建築面積計算平均高出四成七。

香港二手物業買賣一直以建築面積計算呎價,地監局的新指引落實後,市民買樓透明度會更高。