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主頁  > 時事  > 封面故事 2011 年 08 月 18 日

成交衰過沙士 樓市告急

歐洲債務危機愈演愈烈,美國評級又被調低,港股上周恍如食瀉藥般暴跌,影響所及,原已呆滯的樓市更是雪上加霜,成交進一步萎縮。豈料噩夢只是開始,上周九肚山地皮竟以底價五十五億元成交,較市場原估計的近百億有天壤之別,市場大為嘩然。

賣地成績差強人意,二手樓市壞消息此起彼落,業主即時調低叫價百分之五至十,但成交起色不大,更出現撻定個案。地產經紀透露,八月初個別大型屋苑成交量仲差過沙士,雖然價格調整並非太大,但在缺乏成交支持下,樓價有機會進一步下調;地產界人士擔憂,未來住宅供應大增,需求卻在萎縮,樓市前景岌岌可危。

上星期二政府賣地,場面冷冷清清,賣地場館中,記者比發展商還要多。

上周二在灣仔新伊館內舉行的土地拍賣出奇冷清,出席的發展商寥寥可數,拍賣官羅思善以五十五億開價後,有別於以往發展商競相舉牌,當日氣氛異常沉寂,拍賣官說要收回下,嘉里發展執行董事朱葉培才緩緩舉起手中十八號牌,誰料一舉就無以為繼,即使羅思善再三催促都無人出牌,最後無奈落鎚,由信置(0083)、嘉里(0683)及萬泰合組的財團勝出。

九肚山那樣的靚地,拍賣官也想不到無人爭逐,難怪羅思善在拍賣過程中一度顯得愁眉深鎖,在記者會中也說:「拍賣的氣氛是近年最差,地皮底價成交實屬罕見,的確有點驚訝。」

市場一地眼鏡碎,賣地前夕,有測量師估計地皮可達百億元,即樓面地價每方呎九千五百元,結果現時每呎樓面地價只有五千三百,較估值低四成,即使相比估值最低的七十億元,成交價也低兩成二。有出席的發展商高層對本刊說:「三個月前元朗牛潭尾樓面地價都要六千五,冇理由九肚山仲要低兩成,真的好擔心後市。」

九肚山地皮僅以底價五十五億成交,拍賣官羅思善(右二)也承認是近年氣氛最差的一次土地拍賣。

九肚山是豪宅區,市場原先估計拍賣地皮近百億,結果成交價只得一半,難怪一地眼鏡碎。

人心惶惶 叫價跌一成

賣地成交價不濟,市場即時人心惶惶,業主強硬態度軟化,特別是毗鄰九肚山的駿景園及御龍山,業主即時調低叫價一成,港置營業經理區褀彬歎氣道:「之前叫價企硬的業主終向現實低頭,駿景園的成交呎價已下跌百分之五至七千元,估計沙田豪宅樓價短期會跌一成半。」

中原區域營業董事羅志豪坦言:「賣地後駿景園只有兩個單位成交,較市價低百分之三,現時大部分買家更說,業主不調低叫價百分之十至十二,不要說買樓,連睇樓也不要預他們。」

區內的銀禧花園經紀舖外可以用門堪羅雀來形容,記者等候多時,才見有兩三位市民在經紀行外打量,但都是得個睇字。居於區內的吳小姐說:「正常人根本無能力負擔現時的樓價,我至少等樓價跌三成先作打算。」

旁邊的李先生也回應:「美國不斷印銀紙,貨幣又不斷貶值,就像假錢一樣!怎能對後市不悲觀?有樓的人好趁早散貨,否則等市道『仆低』就欲哭無淚。」另一位姓張的小姐就更悲觀:「我認為香港樓價兩至三年後會跌至低位,現階段還是觀望為上。」

大部分準買家都持觀望態度,經紀行門外減價盤的宣傳鋪天蓋地,準買家都係得個睇字。

成交隨時低過沙士

事實上,過去大半年港府連番出招壓樓市,效果已逐漸浮現,本月截至九日,二手註冊量(由於登記滯後關係,註冊量是反映上月的成交)不足一千三百宗,較上月同期的一千六百宗下跌兩成;經紀預計,本月整體二手註冊量只有四千宗,相較六月的八千宗急跌五成。

經紀說,八月至今個別屋苑市況較沙士還要差,沙士時二手住宅登記宗數約三千宗,今個月在股市打擊及賣地不濟下,成交急速放緩,料下月註冊量更差,低過沙士的三千宗絕不稀奇。

二手市況轉淡,發展商推盤心態趨向審慎,多個大型項目均延遲推售,本月至今一手註冊只有一百六十五宗,比起六月份的過千宗登記,跌幅超過八成。

利嘉閣估計,九月份的註冊(反映八月的成交)量,一手加上二手將不足四千宗,沙士(○三年五月)的一、二手註冊量共有四千一百三十宗,換言之整體註冊量隨時差於沙士。

中原地產高級區域營業經理王昭康大歎:「生意之淡,非但差過沙士,簡直可以說是開埠以來難得一見!」他續說:「月初股市急插近千點(八月五日)後,海怡半島根本無成交;沙士時,海怡的成交尚有逾三十宗,但本月至今只有六宗。」

他感慨指,沙士時大家都睇淡後市,幾乎所有業主都肯減價,更有心急業主到舖內坐着等客,所以還有一定成交,但如今只有部分業主願減價,反而出現拉鋸情況。

二手市場開始錄得撻定個案,有大圍金獅花園買家早前已落定六萬,最後見賣地成績差勁而撻定離場,連使費唔見十一萬。