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主頁  > 理財  > 投資攻略 2011 年 05 月 12 日

新樓價高租金低 投資回報差過買領匯

在美國實施量化寬鬆政策下,本港息口持續低企,似有若無,但通脹這頭猛虎卻躍躍欲試,存錢入銀行,隨時貶晒值。部分人士為保值,轉而買樓收租,貪其回報高過銀行幾近於零的存款息率。

然而,近年新樓定價進取,一般較同區樓價高出逾倍,開售呎價等閒也要萬萬聲;到樓宇入伙後,業主出租物業,既要支付管理費、差餉及地租,一計下來,發覺回報低至只有兩厘,遠差過買領匯(0823),而且物業要轉售套現並不容易,投資者確實大失預算。

近兩年每逢新盤開賣,總見人頭湧湧。

灣仔5 Star Street雖然呎租逾四十多元,但呎價及管理費高昂,淨回報率只有兩厘幾。

大量租盤湧現,業主為了快些出租單位,亦不介意減租。

「買新樓收租,真的有點嘥氣。」一位經紀講出肺腑之言。他說有客人持有位於灣仔的5 Star Street一伙高層單位,面積六百七十六呎,買入呎價近一萬八千元,以月租二萬九千元租出,即呎租約四十三元。

驟眼看起來,呎租四十三元並不便宜,但細心計算,回報並非理想。他解釋:「物業管理費每呎高達四元二角,即每月二千八百元,佔租金收入的一成,再扣除差餉地租約樓價的百分之八,租務回報率僅二點四厘。現時買樓按息低,還算有利可圖,但明年一旦加息,分分鐘回報低於兩厘。」

其實,類似的個案並不罕有,過去兩年多個新樓盤定價高,結果計起回報就不甚吸引,買新樓收租並不划算。

新樓入伙時特別多租盤湧現。

新樓回報僅兩厘半

由盈大(0432)發展、樓齡已有七年的薄扶林貝沙灣,第六期入伙兩年多,雖然屋苑現時各期的租金大致相若,但因六期樓齡新,普遍成交樓價較其他期數高出百分之五至八,直接拖低租金回報。

利嘉閣貝沙灣分行高級分行經理陶子禮表示:「六期投資者比率有四成左右,較其他期數要高,所以一般願意減多少少出租,而一、二期的投資者不多,租盤少,物以罕為貴,減價出租的機會較少,故樓齡雖不及六期新,但呎租與之相若。」

如六期六座高層A室,一千五百八十八方呎,四月剛以五萬五千元租出,業主購入價二千二百八十六萬,扣除每呎管理費約兩元七角及差餉地租,淨租務回報率僅得兩厘四。

銀行存款息率低企,個別人士仍選擇買樓收租。

另外,南豐及市建局發展位於大角咀的海桃灣,○九年初推出的二十八伙,即供呎價僅五千五百元,後來市況轉旺,去年初發展商現樓重推時,首批十二伙平均呎價已躍升至約九千五百元,部分千呎高層單位,呎價更達一萬五千元,高於當時不少屋苑的二手價。

不過,物業四月的成交呎租僅得二十六元,以平均呎價一萬元計,淨回報兩厘七。如一座高層C室,七百八十二方呎,業主去年以八百一十萬元購入,近日以二萬二千元租出,扣除差餉、地租及管理費,淨回報僅得兩厘六。

地產界人士解釋,近年新樓以超豪會所配合銷售策略,樓價每每高出同區二手樓逾倍;但租務市場卻不一樣,新樓租金雖可以略高,卻不能跟同區租盤有太大脫節,結果出現租金趕不上樓價升幅,買新樓收租,回報自然偏低。