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主頁  > 專欄  > 翔勝之道 2023 年 04 月 05 日

李丹翔

祖籍廣東的新加坡跨國投資人,08年攜3萬元到港發展於多間國際知名地產集團擔任要職,其後創立以華人領導的海外物業投資公司。

民泊法 讓大阪物業如虎添翼

我進軍大阪物業市場的轉捩點是日本通過民泊新法,而在日本政府未正式公布前,已有消息指大阪市將會是三大城市中唯一能三百六十五天經營民宿;在東京開發過幾幢樓後,我當然覺得是機不可失,大阪物業市場是絕對不可忽視的!試想買一個住宅,可以用酒店形式天天出租,這代表甚麼?就是任你做!只要你符合政府的要求,從投資回報上看是極具吸引力的,我沒有理由不食住上!我好了解日本地產的價值,讓它升值的最好方法就是利用租金推高,日本與香港不同,香港地價貴、樓價貴,租金遠遠追不上,反觀日本人投資物業很多時以租金衡量樓價,但日本業主不能隨便加租,如何發展物業潛能?民宿就是其中一個方法,其好玩之處正在於業主可因應旅遊季節自行定價,當租金回報愈高,物業價值亦愈高。

將於今年七月落成的項目The Peak chiyozaki,我很有信心會成為入住率很高的B&B。

 


但很多地方政府擔心推廣民宿會影響酒店業生意,為何大阪政府夠膽三百六十五日開放民宿市場?我是深明原因的,我很喜歡到大阪旅遊,每次想在大阪心齋橋、難波或日本橋找五星級酒店,都非常苦惱,因為這些地方只得三數間五星酒店,經常爆滿。而東京新宿、銀座、澀谷等地有無限的四、五星級酒店,如果再推民宿,當然威脅到酒店的存在價值和生存空間。但大阪的酒店房嚴重短缺,尤其世博會舉行在即,目標是吸引一千八百萬至二千萬名旅客,同時需要應付未來賭場的旅客量,增加住宿是旅遊發展的重要配套之一,也是必然的城市發展,無人能阻。
民宿政策有政府支持,當然是好事,身為地產人,建普通住宅可以賺取酒店的回報率,猶如送我一支箭,我要趁其他人未進入大阪市場時,盡快去熟悉其玩法。我做事向來喜歡先拔頭籌,所以即時聯絡相熟的地產經紀了解民泊法例,同時物色地皮。很記得當地產經紀通知我心齋橋有一幅地,我聽到心齋橋三個字已經非常興奮,立刻乘搭新幹線趕去大阪。該幅地原先是電動停車場,對面是心齋橋名店,轉彎即到長達兩公里的地下街,位置上無得輸,但難題是土地面積太小,興建住宅大廈每層面積只有三百多平方呎,單以地價成本計,每個單位至少賣四千萬日圓,當年日圓匯率還是七算,售價偏高,要賣出去會有點壓力。但想到反正要在大阪插旗,要開始就必須在黃金地段,於是我決定興建酒店,並尋找買家整幢接手。當時有香港資深投資者感興趣,更邀請我入股,就此促成大阪第一幢物業Gracia Hotel Shinsaibashi的誕生。我們曾經想過趁高價轉售物業,但商議後最終決定迎接世博,希望能繼續創出佳績,我更乘勢於二○一九年正式在大阪建立FMI Osaka團隊,進一步在大阪大展拳腳。