破解買日本樓的疑惑

踏入日本物業市場轉眼近十年，不敢說自己是日本樓專家，但對於日本人如何看待海外投資者，以及海外投資者如何能進入日本市場，自覺還是有充分了解。近年中國大陸、香港及新加坡投資者明顯對日本市場顯示出很大興趣，隨之而來亦出現不少對日本物業的負面言論，作為業界人士，感覺大家是不了解才出現這些質疑，很想跟大家分享一下我的看法。
質疑一：日本樓好都留給自己住，為何讓外國人買來收租？

沒有人評論的市場即是沒有價值，我相信日本樓有其投資的價值。

日本人其實真的不想將樓盤放到海外銷售，只是外國人想買日本樓罷了！他們向來都是自給自足，不需要靠任何人，二○一四年前根本沒有日本樓流入海外，其中一個原因是日本人害怕跟外國人交涉；其後日本放寬海外貸款，反而是海外人士覺得這是一個機會，我們才有機會進入日本市場，加上外資覺得日本是一個很好的投資地方，想將它帶出海外。我夠膽說直至現在百分之九十五的日本樓盤都是日本人自己買，外國人只是佔很少數，當然也有發展商覺得需要把日本物業帶到海外，因為沒有人夠膽說不需要海外人士投資，包括中國。有些日本人很有遠見，知道海外市場是未來的大趨勢，也知道海外人士的購買力，而且明白這是打響自己名堂的方法，哪怕你在本土銷售量有多好，你在外國有誰會認識你？我們跟很多大日本發展商合作過，例如京阪也會把百分之三十的樓盤賣給海外人士，但即使我們有再多的買家，他們都不願意多賣。事實上，日本人要對你的公司或個人有很深的了解，才跟你打交道，過去公司能與日本發展商合作是因為建立了長久的信任。但日本人的保護主義是很強，像日本食品內銷已足夠，但他們就是想海外知道日本的蜜瓜有多甜，才輸出海外，讓你吃過之後，就會想到日本買，這是日本人做生意的心態。
質疑二：百幾萬就買到日本樓？有沒有這樣便宜？
任何地方都有平樓、貴樓，日本亦不例外，東京的港區、中央區的樓價動輒千萬，但廿三區都會有平民住宅；如日本酒，有幾萬元一支的十四代，也有百元一支的吟釀，有made in Japan的一百円店，也有賣法國貨的品牌店，重要的是你需要甚麼，一分錢一分貨，自己要做足功課去判斷衡量。
質疑三：日本樓空置率不是很高嗎？為何還說租金回報好？
日本其實是很大的，你不能以新加坡及香港一個城市去跟一個國家比較，日本東京的密度已經高過新加坡及香港了，你說的空置率很高是在甚麼地區？日本的鄉下樓盤空置率當然會高啦，因為年輕人都到城市打工，不想留在鄉下，所以說這些話的人其實是有點無知，如果你說三大城市東京、大阪及橫濱，這些地方每年的人口增長都持續上升，這些地區的樓盤出租率更達百分之九十以上。
質疑四：買日本樓可以飛去日本買，為何要給中介賺佣金？下期講。