息息相關

為應對歷史性高通脹，美國聯儲局上星期再次加息〇點七五厘，將聯邦基金利率調高至三點七五至四厘，金管局亦同步上調基本利率至四點二五厘。筆者於截稿前已見港銀跟隨調整，例如滙豐將港元最優惠利率（P）調升四分一厘。
我喺加息前同中原按揭董事總經理王美鳳（Ivy）傾過樓按狀況，雖然現時息口已經上調，但Ivy分析整體市況仍甚有參考價值。截稿前一個月港元拆息（H）徘徊於三點二厘附近水平，H按息率已遠超二點八七五厘封頂息，而H和P差距收窄，港銀難以避免加P。

Ivy提醒市民，應該做定心理準備未來息率持續上揚，要自行計算承擔能力。

中原地產集團創辦人及主席施永青經常講，加息會令市場產生悲觀情緒，導致價量齊跌，對樓市造成實質影響。但Ivy亦指出，香港加息步伐始終較溫和，今年整體按揭貸款量僅跌一成半，幅度唔算驚人，或者由於銀行為按揭客戶提供現金回贈比例不斷攀升，更有部分回贈比率達貸款額百分之二以上，較去年同期大幅調高。
另外亦見到有人趁銀行調高按息進行轉按，因此轉按量不跌反升，幫補整體按揭貸款量，令跌幅較緩。Ivy觀察到，踏入第四季，銀行對樓按取態維持正面積極，估價下跌同樓價走勢匹配，並非因為估值不足，對置業人士而言屬好消息。
巿場進入加息周期時，銀行會將實際利率加幅同假定升幅作對比，金管局降低壓力測試假定升幅要求，變相降低入市門檻，包括最低入息要求下降一成。不過Ivy提醒市民，應該做定心理準備未來息率持續上揚，要自行計算承擔能力，避免因每月供款負擔加重而影響生活質素。
財爺Plan將按揭保險樓價上限提升至一千九百
二十萬港元，用家可有更大機會獲得高成數按揭，但呢個方案只適用於買現樓，樓花買家就要用建期付款方法，因此應預備樓宇落成時，上會息率可能增加一至兩厘。Ivy留意到，有本地銀行提供按揭存款計劃，用家存入儲蓄或備用資金，可賺取同按息相等嘅存息，有助於加息周期，用存息抵銷按息增幅。
目前市場上近九成用家選用浮息按揭計劃，銀行之間息率參差度可達四分一厘，Ivy建議市民因應自身按揭額和物業類別慎選產品。至於定息按揭亦有一定叫座力，坊間有產品做到兩年期二點七五厘，相比巿場預期年底按息觸及三厘或以上，定息按揭好處在於慳息和鎖定供款額。鑑於環球處於加息浪潮，Ivy相信有關優惠唔會長做長有，有意入市者可能要加緊腳步。
市場預期美國將於十二月再度加息，但加幅步伐或會減慢，相信香港按息年內會徘徊於三厘左近。我個人曾經以超過十厘息供樓，但多年嚟全球低息環境令大家放低戒心，息魔當前確實要嚴控風險。