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主頁  > 專欄  > 東觀點 2022 年 10 月 05 日

樓市跌勢已成 減辣撤招有時

本地新冠疫情持續回落,確診數字由高峰期的每日過萬宗跌至約三、四千宗。特區政府接連宣布將入境檢疫要求縮減至「0+3」、放寬宴會及食肆堂食限制、取消郵輪公海遊熔斷機制等,標誌香港已正式走上復常之路。再配合國慶、重陽假期和第二期電子消費券發放,理應對本港經濟起到一定刺激作用。
然而,香港與內地至今仍然通關無期,外圍的負面消息更是一浪接一浪,包括加息持續、通脹升溫、俄烏局勢升級、美國加緊打壓中國,還有英國狂印銀紙可能引發的經濟及金融危機,皆令本地消費和出口貿易難有顯著起色。走在實體經濟之前的債市、股市和樓市,近月出現三市齊跌,產生互為影響的負財富效應,不少港人的身家和收入不升反跌。
根據官方統計,今年首八個月本港樓價已下調超過百分之六,成交量縮減,撻訂個案增加。而隨着外圍市況進一步惡化,愈來愈多業主決定「認輸」割價、蝕讓求售,有個別發展商亦改行薄利多銷策略,以免將來只會愈賣愈平。多間大行及代理都估計,全年樓價跌幅將達一成或以上。

樓市辣招原意是打擊炒賣,本應屬短期、臨時性的措施。在適當的時候,如預視將會出現嚴重金融危機,應立即精準、適切地減辣撤招。

 


更重要的是,高利率、高通脹、貿易保護主義和地緣政治風險等負面因素,預計在未來數年都難以好轉。再加上新任特首強調提速、提量覓地建屋,聲言十年長策可提早達標。各界普遍認同本港樓市的跌勢已成,並非短期的調整,差別只是下跌的速度和幅度多少。不少業主及市場人士紛紛要求政府局部,以至全面撤銷各項針對物業交易印花稅及銀行按揭成數的樓市辣招。
客觀而言,與○三、○四年的低位比較,過去十多年來的私樓樓價累積升幅高達兩至三倍,即使現時較高位回落一成,甚至去到某些人估計的大跌三成,仍然與大多數市民同期的收入升幅和實際負擔能力脫節。而對比起其他大部分行業,地產相關行業過去受到黑暴、疫情和中美貿易戰的打擊相對輕微,因此亦難言要政府托市打救。
再者,中央官員近年三申五令要特區徹底解決住房問題,告別劏房。國家主席習近平在短短三個月前發表的七一重要講話,亦再一次強調香港的最大民心之一,就是盼望房子可住得更寬敞一些。特區政府在現階段實在沒有大幅減辣、撤辣的空間和道理。
不過,與投資股市或債市不同,大部分市民在香港置業主要是為了安居自住,而並非用作炒賣圖利。當中包括一些在最近幾年幾經辛苦,死慳死抵,才勉強儲夠首期上車的年輕家庭。一旦樓價急跌令大量市民淪為負資產,並因加息及經濟不景而出現斷供潮,所產生的民憤民怨和民生問題、對整體經濟和金融市場的影響等,都絕對不容忽視。
畢竟辣招的原意是打擊炒賣,本應屬短期、臨時性的措施。政府必須審時度勢,做好準備,緊貼市場與民意發展,在適當的時候,例如是當房屋供應大增、公屋輪候時間顯著回落,或是預視將會出現嚴重金融危機時,立即精準、適切地減辣撤招。