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主頁  > 專欄  > 翔勝之道 2022 年 01 月 13 日

李丹翔

祖籍廣東的新加坡跨國投資人,08年攜3萬元到港發展於多間國際知名地產集團擔任要職,其後創立以華人領導的海外物業投資公司。

2022日本市場強勢回歸

踏入二○二二年,心情其實有點低落,因為要在隔離中度過除夕與新年,人生整整不見了廿一天。幸好天生樂觀,在最壞的日子都會尋找到最好的時刻,讓自己繼續前行。這段時間讓我最開心的是看見日本當地的年輕人開始買樓,這是非常健康,是廿多年來從未見過的好現象。
有留意日本的都應該發現自東京奧運之後,日本經濟並未像外界預測般退下,反而有反彈的趨勢。以物業市場為例,直到第三季仍是淡靜,開關遙遙無期,有多愛日本都會放在一旁,加上年初出現假回購騙局,提不起勁買日本樓是意料中事。但東奧後樓價不跌反升,連選手屋都迅速被掃光,到了十一月,多個地方的新樓更出現購買潮,我便知道日本市場已來到新局面。其實這不難理解,近二十年日本經濟雖然不是很好,但他不像美國,美國最大的債主是中國,日本最大的債主是自己人,不需跟人借錢。他也不是第一次經濟泡沫,廿幾年前都經歷過,當時日元超貴,很多人不願意去日本消費,經濟全靠內銷撐起。今次疫情很多國家需要開通,原因是沒法打持久戰,但日本卻可以,因為人口多,靠自己人支撐,情形如中國,無論內陸旅遊,吃喝玩樂,都能自給自足。

相信很多香港人都盼日本通關,屆時無論哪一區都會成為旅遊熱點。

 


另一點是低息帶動投資熱,年輕投資者終於走出三十年來只租不賣的狀態。年輕人深知道日本的退休金絕對不夠退休用,唯一的方法就是有自己的資產,趁現時低息環境下入市,為自己自製長糧。只要你手上有一層樓收租,加上退休金,就能過得無憂。這種想法激勵了年輕人開始投資,亦懂得找地方投資,這現象絕對是好。
第三是日本樓盤位置逐漸向外展,只要沿着地鐵線,不一定要市中心,樓價是應付得到,一般日本人又會住的地方,就有市場。這對日本地產是一大好事,因為不再只限有錢人,有能力賺錢的年輕人都可分一杯羹。但這會導致甚麼狀況呢?就是找地皮越來越難,特別是大阪,可建房的地比東京少,多數人都想找平貨,變成買賣不平衡;買家想買但賣家不賣,一個不肯付多點,一個不肯跌一點,造成大阪樓非常緊張。反觀距市中心遠一兩個站,環境舒適的地段,反過來跑贏大市,去年大阪新樓樓價平均增長達百分之五,以天王寺區、西區、浪速區表現最佳就知道。
今年日本另一點吸引的是日圓出現五年來低位,回到二○一六時期,很多人便利用此時機賺錢,如貸款買樓,幾十萬就可入場,長租有四厘以上回報,民宿有六至七厘。如果你問東南亞國家,會有平一點的樓價嗎?越南,大馬,柬浦寨有的,但要在一線城市中,找到三至四厘穩定租金收入,就沒有了!像新加坡與香港,租金回報有些不到兩厘,樓價亦非常高,若以同等價錢在日本投資,回報率肯定高過其他地方。
來年我只是擔心貨源,要找好的地段很難,因為日本發展商起樓永遠不是為海外投資者,你只能在旁邊趁機會入貨。故此,二○二二年我給自己的功課,就是要發掘東京大阪以外,第三第四個日本投資熱點,大家拭目以待!