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主頁  > 專欄  > 東觀點 2022 年 01 月 05 日

樓價負面因素多 可研撤辣 勿減供應

回顧二○二一年,香港社會在《香港國安法》加持下成功止暴制亂,由亂及治,政治環境亦隨着完善選舉制度的實施而迅速撥亂反正,回復理性。經濟方面,去年本港的新冠病毒疫情根本受控,各類社交距離措施逐步放寬,再加上消費券產生的刺激作用,商場消費暢旺,食肆人頭湧湧,失業率顯著回落,只欠與內地恢復通關,經濟便有望全面復甦。
不過,隨着新型變種病毒Omicron在全球肆虐,剛剛踏入二○二二年,本港就出現了首宗社區傳播,令原先勁強的復甦勢頭蒙上陰影。加上中美關係反覆無常、美國加緊打壓中港企業、內地針對房地產及科網等過熱行業的調控整頓,以及中央明令香港要告別劏房等,均影響了海內外投資者對香港股市和樓市的信心。
差餉物業估價署數字顯示,私樓樓價與租金近月持續回落,創下超過近半年來的新低,而且是大、中、小型及不同地區的單位都齊聲下跌。有人就認為,香港自○三/○四年沙士疫情後開始、歷時長達十八年的樓市大牛市經已正式結束。
事實上,各項有關本地樓市的因素都是負面居多,除了外圍經濟環境,息口重拾升軌也是重要考慮。「狼來了」已許多年的美國加息周期似乎終告來臨,並因疫情影響全球供應鏈引發的惡性通脹,而變得更為迫切和急速,削弱了市民的短期借貸及長遠供款能力。

本港樓價與租金近月回落,若跌勢持續,政府應適時檢討已實施接近十二年的樓市辣招,令物業交易與按揭市場回復正常。

 


除了加息因素,移民潮對房屋需求的影響亦逐步浮現。有分析指出,在早一年至半年倉卒離港的大多為「無產階級」,對樓市供求影響不大,但最近大半年開始,輪到需要在海外購置物業和尋找合適工作的「有產階層」離開,令市場上湧現大量「移民盤」,當中不少為大單位,因此近月該類單位的樓價跌幅尤其顯著。也有一些青年人及年輕中產家庭,雖然暫時未有能力或具體計劃移民,但也相對地降低了他們在港置業及生兒育女的意欲,也對樓市需求造成影響。
供應方面,政府早前公布已覓得可滿足未來十年需求的公營房屋用地,未來數年的私樓單位供應亦預計會持續上升。最重要是隨着攬炒派被踢出議會,拉布與黑暴絕迹,「明日大嶼」及「北部都會區」等大型發展計劃有望如期推展,甚至可加速上馬,對長遠樓價及租金回報構成壓力。
若樓價跌勢持續,政府應適時檢討已實施接近十二年的樓市辣招,令物業交易與按揭市場回復正常,紓緩因辣招而造成的一、二手樓市場割裂問題。但當局同時要謹記,樓價平穩、有序地略為回落,對大多數市民、對提升香港整體競爭力,以至對特區的長治久安都是好事,政府不應因一時的樓價起落而亂了陣腳,政策反覆,要貫徹始終地增加土地房屋供應,致力協助願意留港發展的市民置業安居,達致中央要求香港徹底解決房屋問題的目標。